Exploitatie en onrendabele top
Het herbestemmen van monumenten zoals kerken, industriegebouwen en scholen is vaak een uitdagende puzzel. Elk herbestemmingsproject begint met een gedegen haalbaarheidsonderzoek.

Hulp bij onderzoek naar haalbaarheid

Het herbestemmen van monumenten zoals kerken, industriegebouwen en scholen is vaak een uitdagende puzzel. Voor welke nieuwe functies leent het gebouw zich? Waarvoor kunt u de bestaande kwaliteiten inzetten? En wat is realistisch in de huidige markt? Hoe zit het met de exploitatie? Elk herbestemmingsproject begint met een gedegen haalbaarheidsonderzoek. Er zijn diverse partijen die u kunnen helpen om te bepalen of uw plannen haalbaar zijn. U kunt denken aan:

Start bij de gebruiker

U begint de herbestemming vaak vanuit de gebruiker van het pand. En dus de wensen en (huur)opbrengsten. Die bepalen namelijk voor een groot deel de potentiële opbrengst en daarmee hoeveel er gefinancierd kan worden.

Onrendabele top

Wanneer de maximale (huur)opbrengsten niet kostendekkend zijn, spreken wij van een ‘onrendabele top’. Bij de herbestemming van (rijks)monumenten is er relatief vaak sprake van een onrendabele top. Zeker wanneer er sprake is van een ingrijpende restauratie. Dit komt mede omdat de kosten voor restauratie, onderhoud en herbestemmen door de beperkingen van een monumentenstatus vaak duurder zijn dan bij een regulier pand.

Als er sprake is van een onrendabele top, dan kan bijvoorbeeld een subsidie, een (laagrentende) lening van het Restauratiefonds of een schenking een (gedeeltelijke) oplossing zijn.

Hogere huur bij monumenten

Huuropbrengsten vormen vaak de belangrijkste inkomstenstroom. Goed om te weten dat in een aantal gevallen er meer huur gevraagd mag worden voor monumentale woningen. Voor woningen in een rijksmonumenten of in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht mag de verhuurder onder voorwaarden de maximale huur verhogen met een toeslag. Dit geldt niet voor gemeentelijke monumenten en panden in gemeentelijke beschermde stads- en dorpsgezichten. Meer informatie leest u op de site van de overheid.

Tijdelijke verhuur

Tijdelijke verhuur is nu, meer dan vroeger, een reële optie om de tijd te overbruggen tot er een nieuwe, definitieve bestemming is gevonden. Er is dan wellicht sprake van een lagere opbrengst. Maar hierdoor worden de lopende kosten wel deels gedekt en wordt de verdere achteruitgang een halt toe geroepen. Bovendien is er door tijdelijk gebruik een groeiende aandacht voor het pand en de bijbehorende omgeving. Dit draagt bij aan draagvlak. Zie ook Kennisdossier Tijdelijk gebruik.

Juridische constructies

Om de financieringsbehoefte te verlagen kunnen ook juridische constructies een mogelijkheid zijn. Denkt u daarbij bijvoorbeeld aan het verkopen van een deel van het pand (bijvoorbeeld als appartementsrecht). Een ander voorbeeld is het vestigen van een recht van opstal of het aan gaan van een erfpachtovereenkomst met de verkoper. Er zijn gespecialiseerde adviesbureaus en gespecialiseerde notarissen die u hierbij kunnen helpen.

(Laagrentende) leningen van Restauratiefonds
Het Restauratiefonds kan uw financiering verzorgen bij restaureren, verduurzamen, herbestemmen en aankopen van een monument.

Restauratiefonds

Het Restauratiefonds is een stichting zonder winstoogmerk, die zich in zet voor de instandhouding van monumenten. Dat doet zij door kennis te delen en (laagrentende) financieringen te verstrekken.

Door het netwerk en het vertrouwen dat banken en investeerders in het Restauratiefonds tonen, worden vaak extra financiële mogelijkheden gecreëerd voor potentiële kopers en daarmee kansen om te ondernemen.

De accountmanagers van het Restauratiefonds denken  graag met u mee over uw herbestemmingsplannen.

Restauratiefondsplus-hypotheek

Het Restauratiefonds financiert, vaak zelfs tegen een lage rente. Zo is er voor de grootschalige restauratie en herbestemming van rijksmonumenten de Restauratiefondsplus-hypotheek. Alle informatie over de Restauratiefondsplus-hypotheek leest u hier. 

  • Kenmerken
    De Restauratiefondsplus-hypotheek is een lening met een lage rente, voor grootschalige restauraties van rijksmonumenten. Het minimale leningsbedrag is 300.000 euro *. De Restauratiefondsplus-hypotheek is 10 jaar lang (onder voorwaarden) overdraagbaar. De hypotheek is na maximaal 30 jaar volledig afgelost. U heeft voor de aanvraag van een Restauratiefondsplus-hypotheek diverse stukken nodig zoals een verklaring  van de hoogte van de instandhoudingskosten, een businessplan en een taxatierapport. 

  • Reserveren
    Grote restauratiewerkzaamheden zijn vaak omvangrijk en complex. Bovendien zit er vaak veel tijd tussen de plan- en de realisatiefase. Daarom bestaat de mogelijkheid om tijdens de planfase een Restauratiefondsplus-hypotheek te reserveren. Met een reservering heeft u zekerheid over de beschikbaarheid van een laagrentende lening voor uw project.
  • Splitsen
    Om de herbestemming van rijksmonumentale complexen (niet woonhuizen) met achterstallig onderhoud naar kleinschalige woon en-/of werkeenheden mogelijk te maken is de ‘Restauratiefondsplus-hypotheek in delen’ mogelijk.

De ontwikkelaar doet het voorwerk en de koper van het appartement kan voor de start van de bouw bij het Restauratiefonds terecht voor een laagrentende Restauratiefonds-hypotheek en aanvullende financiering. Hierdoor kunnen toekomstige eigenaren het voordeel van de laagrentende lening benutten en wordt de financiële haalbaarheid van dergelijke projecten vergroot. 

* Wanneer een rijksmonumentaal complex kadastraal wordt gesplitst in kleinere zelfstandige eenheden geldt een minimum van 25.000 euro per lening.

DUURZAAMHEID 

Naast herbestemmingsinvesteringen financiert het Restauratiefonds ook energiebesparende maatregelen in of aan een rijksmonument dat niet als woonhuis is geregistreerd. Dit doen zij met een laagrentende Duurzame Monumenten(plus)-Lening. De hoogte van de lening is afhankelijk van de investeringen in energiebesparende maatregelen. U vraagt de lening aan op basis van de investeringen in energiebesparende maatregelen. Hiervoor dient u een Energiescan Monumenten te laten uitvoeren door een Duurzame Monumenten-adviseur, voorzien van een energieprestatieadvies. De betrokken aannemer en/of installateur kruist de energiebesparende maatregelen aan op de Verklaring Energiebesparing Rijksmonument. De verklaring bepaalt de grondslag (maximale hoogte) van de lening. De kosten van de scan zijn onderdeel van de grondslag en kunnen dus laagrentend worden meegefinancierd. Alle informatie over de Duurzame Monumentenplus-Lening leest u hier.

Monumenten-hypotheek

Met de Monumenten-hypotheek van het Restauratiefonds kunt u de kosten die niet in de laagrentende lening passen financieren. Van aankoop tot verbetering, verduurzaming en herbestemming. Dit is een marktconforme financiering. Lees hier meer over alle financieringsproducten van het Restauratiefonds. 

Subsidies
Er zijn vanuit de overheid verschillende subsidies beschikbaar voor monumenteigenaren. Als eigenaar van een rijksmonument kunt u aanspraak maken op instandhoudingssubsidie of op subsidie voor herbestemming van uw monument.

Haalbaarheidsonderzoek

Om de haalbaarheid van een herbestemming te onderzoeken kunt u gebruik maken van de plankostenregeling. U kunt deze subsidie aanvragen bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Deze subsidie kan ieder jaar worden aangevraagd van 1 oktober tot en met 30 november. Per aanvraag geldt een minimum bedrag aan subsidiabele kosten van € 10.000 en een maximum van € 25.000. Bij de subsidieverlening wordt bovendien een subsidiepercentage van 70% gehanteerd. Meer informatie. 

'Wind en waterdicht' regeling

U kunt bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed subsidie aanvragen voor alle noodmaatregelen die een gebouw beschermen tegen weersinvloeden. Ook maatregelen om het gebouw te behoeden voor verzakking of instorten worden gesubsidieerd. Het gaat nadrukkelijk om tijdelijke en sobere maatregelen. De subsidie kan ieder jaar worden aangevraagd van 1 oktober tot en met 30 november. Per aanvraag geldt een minimum bedrag aan subsidiabele kosten van € 10.000 en een maximum van € 50.000. Bij de subsidieverlening wordt bovendien een subsidiepercentage van 70% gehanteerd. Lees meer op Monumenten.nl.

Sim-subsidie voor instandhouden

Wanneer de herbestemming van het monument achter de rug is en er regulier onderhoud aan het rijksmonument gedaan moet worden, dan kunt u wellicht een beroep doen op de Subsidieregeling instandhouding monumenten (Sim). Hiermee kunt u een gedeelte van het onderhoud, zoals schilderwerk of plaatselijk herstel van houtwerk, van uw monument financieren. Het gaat hierbij om sober en doelmatig onderhoud, op basis van een instandhoudingsplan, over een periode van 6 jaar. In de Leidraad subsidiabele instandhoudingskosten staat omschreven welke werkzaamheden in aanmerking komen. Daarnaast kan u subsidie aanvragen voor het uitvoeren van een verduurzamingsonderzoek aanvullend op de onderhoudswerkzaamheden. Jaarlijks van 1 februari tot en met 31 maart kunt u instandhoudingssubsidie aanvragen.

Drempelbedrag subsidiabele kosten

Om in aanmerking te komen voor subsidie moeten uw subsidiabele instandhoudingskosten over de periode van 6 jaar boven een norm vallen. Voor gebouwde en groene monumenten is dit € 6.000, voor beschermde archeologische monumenten € 3.000. Molens hebben meer onderhoud nodig. Hiervoor geldt een maximum van € 60.000 op de subsidiabele kosten over 6 jaar. U ontvangt een subsidie van maximaal € 36.000.

Subsidie voor verduurzamingsonderzoek

Aanvullend op de subsidie voor het reguliere onderhoud van het rijksmonument kan u subsidie aanvragen voor het uitvoeren van een verduurzamingsonderzoek. De subsidiabele kosten van een verduurzamingsonderzoek bedragen € 4.000,-

U vraagt de subsidie aan op de website van de Rijksdienst voor het Cultureel erfgoed.

Provincies

Via de provincies komt er jaarlijks budget beschikbaar voor de instandhouding van monumentale panden. Zo wordt de financiële slagkracht voor restauraties vergroot. Van belang hierbij is dat u voor dezelfde werkzaamheden niet én een laagrentende lening van het Restauratiefonds én een subsidie kunt ontvangen. Deze kunnen elkaar wel aanvullen. Er zijn grote verschillen tussen de provincies. Denk aan het provinciale ontzorgingsprogramma voor maatschappelijk vastgoed (bijvoorbeeld musea, kerken). Kijk naar uw eigen provincie.  Het Restauratiefonds heeft veel ervaring met verschillende financieringen door heel Nederland. Neem voor meer informatie daarom contact op met de accountmanager van het Restauratiefonds.

Gemeenten

De gemeente zal in veel gevallen geen subsidie kunnen verstrekken. Wel zijn zij een belangrijke partij in het proces. Bijvoorbeeld als belanghebbende, voor het verstrekken van benodigde vergunningen en/of het aanleggen van wegen/ontsluiten van een gebied.

 

Overige subsidies

U kunt ook op zoek gaan naar subsidiemogelijkheden en of donaties. Een goede start hiervoor is het Fondsenboek of de websites van het Cultuurfonds en het VSB-fonds. Let op: vaak is dan een vereiste dat het monument voor publiek (deels) wordt open gesteld. 

Verschillende gemeenten in Nederland bieden nu subsidieregelingen aan voor funderingsonderzoek, een belangrijke ondersteuning voor monumenteigenaren die te maken hebben met funderingsproblemen, zoals bijvoorbeeld: Rotterdam, Haarlem, WoerdenZaanstad, Woltersum en Veenweidegebied.

Er zijn ook andere partijen die u van dienst kunnen zijn bij het zoeken en aanvragen van subsidies. Vooral bij Europese subsidies kan dit handig zijn. Kijk bijvoorbeeld op de site van Van Draeckeburgh of de site van Erac

Fiscale aspecten
Verschillende fiscale aspecten kunnen een rol spelen bij de herbestemming van uw monument.

Hieronder leest u welke fiscale aspecten een rol kunnen spelen bij de herbestemming van uw object.

Vennootschapsbelasting: rijksmonument langere tijd in eigendom voor aanvang restauratie/herbestemming

Als een rijksmonument geruime tijd (indicatie meer dan vijf jaar) op de balans van een rechtspersoon staat en deze rechtspersoon gaat onderhoud uitvoeren aan het rijksmonument, dan kunnen deze onderhoudskosten in één keer ten laste van de winst worden gebracht. Stem dit wel altijd vooraf af met uw accountant.

Een specifieke dienst van de Belastingdienst - Belastingdienst Bureau Monumentenpanden (BBM) -  stelt, voordat de restauratie begint, vast welke kosten aangemerkt worden als onderhoudskosten en welke kosten als verbetering. De kosten die door de Belastingdienst als onderhoud worden aangemerkt mag in het jaar waarin de kosten betaald worden ten laste van de winst worden gebracht.
Deze uitspraak bepaalt bovendien de grondslag van de Restauratiefonds(plus)-hypotheek van het Restauratiefonds.

Vennootschapsbelasting: rijksmonument wordt ondergebracht in nieuwe entiteit (BV) ten behoeve van aankoop, restauratie en herbestemming

Als een rijksmonument wordt ondergebracht in een nieuwe entiteit (zoals een BV), dan gelden de normale regels ten aanzien van activeren en afschrijving van activa.

Belangrijk is om voorafgaand aan de uitvoer van de werkzaamheden de plannen voor te leggen bij Belastingdienst Bureau Monumentenpanden (BBM) in Amsterdam omdat zij de grondslag voor de Restauratiefonds(plus) hypotheek vaststellen.
Raadpleeg in een vroeg stadium uw accountant om de (fiscale) voor- en nadelen van het onderbrengen, restaureren en herbestemmen van uw (rijks)monument in een nieuwe of bestaande entiteit of in privé voor u in kaart te brengen.

BTW

Als u een monumentaal pand verhuurt, kunt u kiezen uit (met BTW) belaste verhuur of (met BTW) onbelaste verhuur. Als u belast verhuurt, kunt u de BTW over uw investering terug vragen. Het is belangrijk dit met uw (nieuwe) huurder en uw accountant/fiscalist goed vooraf af te stemmen.

Overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting voor woningen bedraagt 2%. Voor overige objecten 6%.
Als het pand binnen 6 maanden na aankoop wordt overgedragen, kan de overdrachtsbelasting terug gevraagd worden.
Het is belangrijk de aspecten t.a.v. de overdrachtsbelasting vooraf met uw accountant/fiscalist goed vooraf af te stemmen.

ANBI-status 

Veel herbestemmingen van monumenten kennen een onrendabele top. Met een ANBI kan ook een beroep worden gedaan op particuliere giften en schenkingen.

ANBI staat voor Algemeen Nut Beogende Instelling. Voor religieuze genootschappen en culturele instellingen is dit een bekend begrip. Giften en schenkingen zijn in die wereld van oudsher belangrijke inkomstenbronnen. De fiscus erkent het maatschappelijk belang hiervan en kent daarom belastingvoordelen toe aan zowel de schenker als de ontvanger. Particulieren die een schenking of gift doen aan een ANBI kunnen dit bedrag onder voorwaarden aftrekken van hun belastbaar inkomen. De ontvanger met een ANBI-status hoeft over deze gift geen schenkbelasting te betalen.

Dit principe kan ook worden toegepast voor instandhouding en herbestemming van monumenten. Hoe deze route kan worden ingericht, hangt echter af van de omstandigheden. Een belangrijke voorwaarde is dat de instelling die de ANBI-status aanvraagt geen winstoogmerk heeft. Als de ANBI-instelling één-op-één gekoppeld is aan een specifieke herbestemming, mag echter ook de initiator/opdrachtgever van de herbestemming geen winstoogmerk hebben. Ergo, als de herbestemming wordt uitgevoerd in opdracht van een stichting zonder winstoogmerk kan deze stichting een ANBI status aanvragen of een separate stichting 'de vrienden van' oprichten en daarvoor een ANBI-status aanvragen. Meer informatie: Belastingdienst

Ingewikkelder wordt het als de herbestemming wordt uitgevoerd in opdracht van een commerciële partij. Deze kan immers zelf niet als ANBI worden aangemerkt. En in dit geval kan de initiatiefnemer evenmin een stichting 'vrienden van' in het leven roepen voor deze ene specifieke herbestemming. Algemeen nut en commercie lopen dan te zeer door elkaar heen. Wat wel kan, is dat er een stichting wordt opgericht met een onafhankelijke bestuur en een ruimere doelstelling, een hoger algemeen doel dan deze ene specifieke herbestemming. Bijvoorbeeld behoud van erfgoed in een regio of stad.

Crowdfunding
Crowdfunding zorgt voor actieve betrokkenheid van de omgeving, dit geeft lokaal draagvlak. Ook kan het een bijdrage leveren aan de onrendabele top.

Bij crowdfunding worden vier vormen onderscheiden, namelijk:

1. Doneren: geld schenken aan een goed doel.

2. Sponsoring en reward based crowdfunding: financieel ondersteunen van een project, waar (meestal) een niet-financiële tegenprestatie tegenover staat.

3. Equity based crowdfunding: investeren in een bedrijf, waar een financiële tegenprestatie tegenover staat in de vorm van direct (bijvoorbeeld dividend) of indirect rendement (bijvoorbeeld koerswinst).

4. Loan based crowdfunding: uitlenen van geld aan een bedrijf of particulier, waar een financiële tegenprestatie tegenover staat in de vorm van een rentevergoeding.

Loan based crowdfunding is de laatste jaren sterk in opkomst als alternatieve manier van lenen. Vaak is er hier sprake van een platform dat fungeert als tussenpersoon. Het platform zal in eerste instantie beoordelen of zij de gevraagde lening verantwoord acht, voordat zij de geldvrager in contact brengt met de geldgevers. Voorbeelden van zo’n crowd funding platform vindt u hier.

Voordelen

Positief aan crowd funding is dat de omgeving actief betrokken kan worden bij de herbestemming. Dit geeft lokaal draagvlak. En wellicht kan het een bijdrage leveren aan de onrendabele top. Vaak is het gerealiseerde draagvlak minimaal net zo belangrijk als de verkregen middelen.

Nadelen

Er zijn ook risico’s aan crowd funding verbonden. Er is beperkt toezicht en de huidige wet- en regelgeving sluit niet optimaal aan op deze ontwikkeling, waardoor risico’s minder goed inzichtelijk/ in te schatten zijn.

Verzekeringen
Welke verzekeringen heeft u nodig wanneer u een monument gaat herbestemmen?

Hieronder leest u meer over de CAR-verzekering en de Opstalverzekering.
Naast deze verzekering zal een ‘normale aansprakelijkheidsverzekering vaak ook nodig zijn. Ook kunnen voor uw specifieke situatie nog andere verzekeringen van toepassing zijn. Neem hiervoor contact op met uw verzekeringsadviseur.

Carverzekering
 

Wat is een CAR-verzekering?
De Construction All Risk (CAR)-verzekering dekt de schade door de restauratiewerkzaamheden wordt aangericht aan het werk zelf, aan uw eigendommen of aan eigendommen van derden. U kunt hierbij bijvoorbeeld denken aan schade aan een naburig pand veroorzaakt door de werkzaamheden van uw aannemer. Uw opstalverzekering moet in deze periode gewoon doorlopen om reguliere risico’s te dekken.

Waarom een CAR-verzekering?
Het risico van restauratiewerkzaamheden wordt niet gedekt door uw ‘gewone’ opstalverzekering of aansprakelijkheidsverzekering. Financiers, zoals het Restauratiefonds, stellen het afsluiten van een CAR-verzekering meestal verplicht als u een financiering af wilt sluiten.

Wie sluit een CAR-verzekering af?
Uw aannemer sluit meestal een CAR-verzekering af. Als uw aannemer u vertelt dat de CAR-verzekering geregeld is, vraag dan om een kopie van de polis. Dit geeft u inzicht in de gedekte rubrieken en het eigen risico van de aannemer. Als de dekking beperkt is of het eigen risico van de aannemer groot dan loopt u als eigenaar alsnog een risico wanneer zich een calamiteit voordoet. Het is echter in een aantal situaties verstandiger zelf de CAR-verzekering af te sluiten.

Wanneer sluit u zelf een CAR-Verzekering af?

  • Als er meerdere uitvoerenden zijn. 
    Als u niet met één hoofdaannemer werkt, maar bijvoorbeeld zelf verschillende onderaannemers aanstuurt is het beter de CAR-verzekering zelf te regelen. Schadeveroorzakers zijn soms moeilijk aan te wijzen. Het is belangrijk te voorkomen dat er in geval van schade naar elkaar gewezen wordt.
  • Als de werkzaamheden schade kunnen toebrengen aan de omwonenden. 
    De omwonenden wenden zich immers bij overlast en/of schade door de restauratie het eerst tot u als eigenaar.
  • Als u twijfelt aan de financiële situatie van de aannemer.
    Als de aannemer tijdens de restauratie failliet gaat, kan een schade-uitkering uit zijn CAR-verzekering namelijk in de failliete boedel vallen.
  • Om de keuze te hebben wie de schade herstelt. 
    U kunt bij schade, wanneer u de CAR-verzekering zelf heeft afgesloten, ook zelf kiezen welke aannemer u opdracht geeft de herstelwerkzaamheden uit te voeren. Een aannemer die de verzekering zelf regelt zal over het algemeen de werkzaamheden zelf uitvoeren.
  • Als u zelf werkzaamheden uitvoert.

Waar kan ik een Car-verzekering afsluiten?
Bijvoorbeeld bij Donatus Verzekeringen

De opstalverzekering
 

Wat is een opstalverzekering?
Een opstalverzekering is de verzekering van een gebouw tegen brand-, bliksem- of stormschade. U kunt de dekking van deze verzekering uitbreiden met een dekking tegen diefstal/inbraak, glas- en waterschade.

Wat is herbouwwaarde?
De herbouwwaarde is het bedrag dat nodig is om de woning in geval van schade opnieuw op te bouwen en terug te brengen in de staat van voor de schade. Hierbij wordt de waarde van de grond niet meegenomen. De verzekeringspremie van uw pand wordt normaal gesproken gebaseerd op de herbouwwaarde. U betaalt bijvoorbeeld een promillage van de waarde van uw pand als premie.

En …….als het een monument is?
Als er een gedeeltelijke schade ontstaat waardoor het pand niet als geheel verloren wordt beschouwd, kan het zo zijn dat monumentale onderdelen hersteld moeten worden. Bij een niet-monument kiest men vaak voor de goedkoopste optie: de oude aangetaste materialen geheel vervangen door nieuwe. Dit kan bij een monument niet altijd. Uw verzekeraar moet rekening houden met deze mogelijk hogere kosten. 

Tip: laat de verzekeraar een clausule opnemen dat de eventuele hogere herstelkosten door de monumentale status ook gedekt zijn.

Bent u eigenaar van een uitzonderlijk waardevol pand? Dan wordt de premie van een standaard opstalverzekering vaak erg hoog. Maatwerk biedt in dat geval vaak een passende oplossing, waarbij gezocht wordt naar een juiste balans tussen het beperken van risico’s en lasten. Vraag daarom aan uw verzekeraar naar een passende oplossing voor uw specifieke situatie.

Lees meer.

Contact
Waar kunt u terecht met vragen over de financiering van uw herbestemmingsplannen?

Voor vragen of meer informatie over de financiering van uw herbestemmingsplannen kunt u contact opnemen met de accountmanagers van het Restauratiefonds van de afdeling Financieringen:
info@restauratiefonds.nl of (088) 253 90 20.
 

 

Heeft u een monument op het oog voor herbestemming?

Ik help u graag verder met de financiering van uw plannen voor het herbestemmen van uw monument.
Initiatief van

Herbestemming.nl is een initiatief van het Restauratiefonds. Daarom staat een specialist van het Restauratiefonds u te woord.

phone
Download de whitepaper over financiering en exploitatie bij herbestemming.