Villa van Waning, Rotterdam

Adres

Nijverheidstraat 53 3071GB Rotterdam Nederland

Monumentstatus

Rijksmonument

Transformatiejaar

2021

Oude functie

Kantoor

Nieuwe functie

Horeca

Na dertig jaar leegstand brengt ondernemer Vincent Taapken Villa van Waning weer tot leven. Het ging de rasechte Rotterdammer aan het hart dat er decennialang niets met het monument gebeurde, terwijl het in meerdere opzichten uniek is. ‘Het is het enige gebouw van cementsteenfabrikant Van Waning dat op deze plek is blijven staan. De familie van Waning wilde hun bedrijfsterrein in 1989 alleen aan de gemeente verkopen op voorwaarde dat dit directiekantoor overeind bleef’, zegt Taapken. ‘Het resultaat is dat het, omringd door groen, ‘als een vrijgezel’ in de Nijverheidstraat staat.’

De uniciteit van het object wordt bovendien versterkt door de architectuur en door de ligging ten opzichte van andere hotspots in de stad. Om te beginnen bij de gevel: die is in 1898 gemaakt als ware het de catalogus van firma Van Waning. Hij was bedoeld om te laten zien wat allemaal te maken viel met cementsteen. ‘Letters van cementsteen, dierenfiguren - een hond, een kat en leeuwen - en andere versiering’, somt Taapken op. ‘Cementsteen was in die tijd de vervanger van zandsteen. Van Waning maakte vooral rioolbuizen, een business die vanwege de vele epidemieën in die tijd floreerde, maar ook voor gevels was hun materiaal ideaal. Zandsteen was namelijk poreusn en cementsteen was keihard. Dat is ook de reden dat de gevel van dit monument zo goed bewaard is gebleven.’
Over de ligging van het monument in de stad Rotterdam is Taapken ook vol lof. ‘Het ligt op De Kop van Zuid, op het Eiland Feijenoord. Aan de ene kant heb je de zuidoever van de Nieuwe Maas en aan de andere kant het centrum van Rotterdam. Het is een krachtwijk. Met andere woorden: een wijk met lage inkomens en een hoog percentage uitkeringen. Een wijk die extra aandacht nodig heeft dus’, zegt Taapken. ‘Juist daarom wil ik hier investeren. Mensen denken altijd dat het de grote projecten zijn die van een stadsdeel een succes maken, maar in mijn optiek is het andersom: het zijn de kleinere initiatieven die de grotere aanjagen. Net zoals Villa Augustus dat doet in Dordrecht. In een verlaten gebied is daar van een monumentale watertoren een hotel-restaurant gemaakt. Het leeft daar weer. De Nijverheidstraat loopt als een dorpsstraat door de wijk. Stel dat dit monument horeca wordt, dan kan het veel aanloop krijgen. En als over een aantal jaren het nieuwe Feyenoord-stadion er ook is, hier op De Kop van Zuid, bruist het nog meer.’

Met deze langetermijnvisie en een businessplan voor Villa van Waning op zak, klopte Taapken zo’n 12,5 jaar geleden aan bij gemeente Rotterdam. ‘Mijn voorstel was, ik koop het monument van de gemeente en heb restauratieplicht. En dan transformeer ik het tot horeca. Ik hield presentaties in de gemeenteraad, over waarom gebiedsontwikkeling belangrijk is. Ik had een plan. In zo’n 55 pagina’s beschreef ik de duurzaamheids-, restauratie- en maatschappelijke opgaven van het monument. En, ik deed een negatieve bieding van min 250.000 euro. Dat was in mijn optiek het bedrag dat nodig was om daar aan de slag te kunnen. De gemeente schrok ervan en nam het uit de verkoop, om opnieuw te kijken wat ze met het monument zouden doen. Toen gemeenteraadsleden een paar jaar later met vragen kwamen, over waarom het monument zo lang stilstond, wilde de gemeente opnieuw met mij in gesprek.’
Taapken mocht het kopen. Voor het symbolische bedrag van 1 euro en de verplichting het te restaureren. De horecavergunning kreeg hij erbij. In januari 2020 kon hij aan de slag.

Succesfactoren en aandachtspunten

Eerst plan, dan gunning

Wat het proces van restaureren en herbestemmen moeilijk maakte, was dat Taapken op basis van de originele bouwtekeningen een heel plan op papier had staan – een van de vereisten voor de omgevingsvergunning – maar hij pas tijdens de restauratie ontdekte hoe het pand daadwerkelijk in elkaar stak. ‘Op tekeningen stond bijvoorbeeld dat de villa voor de helft onderkelderd was, maar over het volledige oppervlak zaten kelders. En alles wat door jaren heen in het gebouw ‘erbij geknutseld’ was, zagen we pas bij het strippen en slopen. Ook de balkenstructuur van de plafonds zagen we toen pas’, zegt Taapken. ‘Dat ik al een omgevingsvergunning moest hebben voordat we het pand hadden gestript, vind ik kapitaalvernietiging. Wat zou het mooi zijn als dat anders kon. Restauratieaannemer Den Hoed heeft dan ook veel tijd gestoken in meedenken en plannen maken, terwijl ik pas later de vergunning en dus ook de financiering rond had.’

Monument inpakken

In de jaren dat het monument in stilte zijn toekomst afwachtte, besloot de gemeente op aanraden van de erfgoedstichting om het in te pakken. ‘Want het gebouw lekte’, verduidelijkt Taapken. ‘Maar eenmaal ingepakt kon het dat vocht juist niet kwijt. Daardoor zat het dak vol schimmel. En de steiger dat er in dit tijd omheen stond, trok vreemde bezoekers aan. Zo is het wapenschild van de gevel gestolen.’ Het schild is inmiddels vervangen door een ander schild, dat vrijwel identiek is, maar dan iets kleiner. ‘Het hoofd monumenten van de gemeente vond het schild op Marktplaats.’

Flexibel

‘In maart – ruim twee maanden nadat we van start gingen – had ik alle hoeken van het gebouw gezien en wist ik pas wat we ermee konden. Toen ben ik met de restauratieaannemer verdieping voor verdieping gaan kijken hoe we het zouden indelen. Alleen, precies op dat moment sloeg corona toe. Ik had dus een vergunning voor horeca, maar geen exploitant.’ De oplossing vond Taapken in flexibiliteit. ‘Ik heb extra geïnvesteerd om meerdere kanten op te kunnen. Op de eerste verdieping, waar we in principe het restaurant bedoeld hebben, is riolering aangelegd voor toiletten. Lukt horeca niet, dan kunnen we er hotelkamers maken. We hebben alles afgebouwd, met badkamers en al. Anders hebben we straks een horecaondernemer, maar dan haakt die af omdat wij eerst nog een en ander moeten afbouwen.’

Bezettingsgraad

Nog steeds heeft de ondernemer geen exploitant voor zijn gedroomde horeca. ‘Misschien wordt het uiteindelijk wel een kantoor of een evenementenlocatie. Waarom ik er geen woningen van maak? Dan verhuur je aan consumenten en dat valt onder een andere belastingregel, zonder btw. Dus moet ik dan de btw over de bouwkosten, die ik met het huidige plan heb teruggekregen van de Belastingdienst, alsnog betalen. Dat is financieel niet haalbaar. Bovendien moet dan ook de omgevingsvergunning worden aangepast.’ Om nog zo veel mogelijk kanten op te kunnen, heeft Taapken met de verwachte bezettingsgraad hoog ingestoken. ‘Die kun je namelijk niet zomaar naar boven toe bijstellen. Nadeel van een hoge bezettingsgraad is dat het om een hogere investering vraagt. We hebben nu bijvoorbeeld vluchtwegaanduiding op elke verdieping nodig, kastjes waarmee bezoekers een eventuele brand kunnen melden, voldoende vluchtwegen, een centrale brandmeldinstallatie en 30-minuten-brandvertragende compartimenten.’

Financiering

Taapkens plannen werden omarmd door het Nationaal Restauratiefonds. ‘Taapken is een man met een langetermijnvisie’, zegt Bernard Brons, accountmanager bij Nationaal Restauratiefonds. ‘Hij is ervan overtuigd dat op De Kop van Zuid een enorme ontwikkeling mogelijk is. Ik snap wat hij erin ziet. Aan de overkant van het water heb je de Erasmus Universiteit. Wat zou het mooi zijn als je daar een verbinding naartoe krijgt. Bijvoorbeeld middels een tunnel. Maar, daar doet hij het niet voor. Hij gelooft in de toegevoegde waarde van een monument in een stadsdeel. Monumenten kunnen een ankerpunt voor een gebied zijn, een stimulans voor groei en ontwikkeling.’
‘Ik ben inderdaad bezig met gebiedsontwikkeling en ga niet voor snel financieel gewin’, beaamt de ondernemer. ‘Ik haal voldoening uit ontwikkeling. Het rendement komt misschien pas over tien, vijftien of zelfs twintig jaar. Dus hiervoor is echt een financier nodig die er net zo in gelooft als ik. En dat doet het Restauratiefonds.’
Dat er nog geen exploitant was gevonden toen Taapken de financiering bij Nationaal Restauratiefonds aanvroeg, was volgens Brons voor dit bijzondere project geen struikelblok. ‘We geloven in de kracht van het monument in de samenwerking tussen fondsen en subsidieverstrekkers.’

De subsidies kwamen van provincie Zuid-Holland en gemeente Rotterdam. Bijzonder detail: die laatste subsidie was een tegemoetkoming, omdat Taapken eerder een bod van min 250.000 euro had gedaan. Daarnaast kreeg hij een bijdrage uit het Ted Schuttenfonds, dat wordt beheerd door het Prins Bernhard Cultuur Fonds. ‘Ik vind het een eer dat vanuit dat fonds in mijn project wordt geïnvesteerd’, zegt Taapken, ‘want Ted Schutten heeft veel voor industrieel erfgoed en stedelijke ontwikkeling in Rotterdam gedaan en ik bewonder zijn werk.’
Vanuit Nationaal Restauratiefonds waren er de volgende drie leningen: Restauratiefonds-hypotheek, Monumenten-hypotheek en de Duurzame Monumenten-Lening.

Duurzaamheid

Met die laatste lening is het monument verduurzaamd. ‘We hebben alles met natuurlijke materialen gedaan. Geen kunststof, maar vooral staal en hout. Tegen de wanden hebben we een isolatielaag van maar liefst 9 centimeter dik gemaakt’, vertelt de eigenaar. ‘Een hoogrendementsketel houdt het pand op een comfortabele basistemperatuur. De authentieke dakramen hebben we voorzien van regensensoren, zodat ze bij regen automatisch dichtgaan. Zo functioneren ze dus 24 uur per dag als ventilatiekanalen. Dat scheelt een investering in mechanische ventilatie en airconditioning. Overigens is het monument nog wel aangesloten op gas, want daar heeft een restaurant behoefte aan’, zegt Taapken. Daarmee onderstreept hij nog één keer wat hij voor ogen heeft: horeca in het voormalige directiekantoor op de Kop van Zuid. In ‘zijn’ Rotterdam.