Van miserabel hoekje naar markant hofje met tiny houses

Middenin het centrum van Breda, gevleugeld door het Burgerweeshuis en het bisschoppelijk paleis ligt een groen hofje met drie tiny houses. Toeristen, buurtbewoners en winkelend publiek wandelen langs de huisjes die met hun originele details een stukje van Breda’s geschiedenis tonen.  

Die geschiedenis gaat terug tot 1880, toen speciaal voor mensen die weinig te besteden hadden zogeheten ‘armenhuisjes’ werden neergezet. Gezinnen met wel zes of meer kinderen bewoonden de kleine woningen. Beneden sliepen ze in bedstedes, op zolder op balen stro. 

‘Alleen al vanwege die geschiedenis wilden we iets met deze pandjes’, zegt Rob Tebbe van NV Stadsherstel Breda. In coronatijd liep hij samen met een collega door het centrum van Breda en stuitten ze op het hofje dat op dat moment een miserabel hoekje was waar niemand kwam of wilde komen. De pandjes waren al zo’n zeventig jaar niet meer bewoonbaar en dienden als garageboxen. Daarnaast stonden auto’s geparkeerd en het hofje was afgesloten met een hek. ‘De pandjes waren lek, overal stonden emmers en alles zat onder de duivenpoep. Maar, wij maken van niets iets’, zegt Tebbe. ‘Zo besloten we ook dit hoekje te willen opknappen.’

Stadsherstel kocht de huisjes en de grond van Stichting Burgerweeshuis, die dit stukje Breda in bezit had vanwege de parkeergelegenheid. ‘’Laten we proberen de huisjes zo origineel mogelijk te behouden en weer bewoonbaar te maken’, zeiden we tegen elkaar’, blikt Tebbe terug. De huisjes worden nu verhuurd onder de huurgrens en zijn bestemd voor mensen met weinig geld. Precies zoals ze 150 jaar geleden bedoeld waren dus.

NV Stadsherstel Breda zet zich sinds 1995 in voor het behoud, onderhoud en gebruik van het beeldbepalend en monumentaal erfgoed van Breda. Ze richten zich op panden die leeg staan, veel achterstallig onderhoud hebben en soms al een ruïne zijn - kortom op ‘panden in nood’.  Ze zoeken naar een nieuwe bestemming voor het pand, een passende gebruiker en zorgen vervolgens voor een adequate restauratie. ‘Alles wat we aan een project verdienen, wordt geïnvesteerd in het erfgoed dat we in portefeuille hebben of in een nieuw project’, licht Tebbe toe.

SUCCESFACTOREN EN AANDACHTSPUNTEN

Van garagebox naar tiny house
De voormalige armenhuisjes, die nadat ze in 1950 onbewoonbaar werden verklaard als opslag dienden, beslaan slechts 25 vierkante meter en met de verdieping die is aangebracht is er 40 vierkante meter woonoppervlak. Toen ze tussen 1880 en 1950 als armenhuisjes werden gebruikt, was de ‘poepdoos’ buiten, net als de keuken. Hier volwaardige woningen met douche, toilet en keuken van maken, vroeg creativiteit. Stadsherstel besloot de voorzieningen over twee lagen te verdelen. Beneden de entree, woonkamer en keuken, boven de slaap- en de badkamer. De garagedeuren maakten plaats voor een toegangsdeur en raam en boven werd een dakraam geplaatst voor de nodige daglichtinval. ‘De bewoners kunnen voor hun tiny house zitten en verderop in het hofje hebben ze ieder een eigen een berging’, zegt Tebbe.

Open voor toeristen
Tijdens het opknappen van de huisjes is ook meteen het Weeshuishof, waar de tiny houses aan liggen, opgewaardeerd. Het hofje was jarenlang afgesloten door een hek, maar dient nu overdag weer als doorgang voor bezoekers van het Bredase stadscentrum. ‘Dat geeft de hele omgeving een positieve impuls’, zegt Remco Vos, accountmanager van het Nationaal Restauratiefonds. In plaats van dat het een somber en vaag hoekje is waar auto’s staan geparkeerd, is het weer toegankelijk en kan iedereen genieten van een stukje geschiedenis, dat is aangemerkt als beschermd stadsgezicht. In de omgeving zijn het Burgerweeshuis, het Bisschoppelijk paleis, een restaurant en de bibliotheek. Dit hofje maakt nu deel uit van deze bruisende omgeving.’

Architectuur en functie behouden
Om te achterhalen hoe de huisjes in 1880 eruitzagen, heeft Stadsherstel bouwhistoricus John Veerman gevraagd onderzoek te doen. Die schreef een bouwhistorisch rapport over de architectuur en het gebruik van de woningen. ‘Het waren de sociale huurwoningen van de negentiende eeuw. Die functie hebben wij de huisjes nu teruggegeven. Op de twee foto’s die John in het stadsarchief vond, zagen we hoe de huisjes eruit hebben gezien. Blijkt dat de originele strekken en hanenkammen die oorspronkelijk boven de deuren zaten, nog intact waren. Die hebben we natuurlijk behouden. Net als de schenkelspanten in de kap. Dat zijn dunne spanten met een kromming. Die constructie was eind negentiende eeuw een oplossing als het sterk maar goedkoop moest.’ 

Traag proces
Hoewel de plannen voor herbestemming van de voormalige armenhuisjes al in 2020 ontstonden bij Stadsherstel, volgde de uitvoering pas vijf jaar later, in 2025. ‘We hebben eerst bij de gemeente de vergunning aangevraagd om het te herbestemmen, of eigenlijk terug te brengen naar hun oude functie: wonen. Toen dat rond was, hebben we overlegd met het Burgerweeshuis. Die stichting was eigenaar van de pandjes, de grond en de parkeerplaatsen ernaast. We zijn lange tijd met elkaar in gesprek geweest. We hebben het gehad over koop van de pandjes en pacht van de grond. Uiteindelijk is besloten dat we alles konden kopen. Toen we eenmaal alles hadden vernieuwd en de woningen in principe klaar waren om te worden bewoond, moesten ze nog worden aangesloten op water en elektriciteit. Maar door werkzaamheden elders in het centrum waren er straten opengebroken en uitgerekend over de plek waar voor onze aansluitingen de grond open moest, was de alternatieve aanrijroute naar het centrum. Wij moesten dus wachten tot de werkzaamheden konden plaatsvinden. Huurders vinden was in deze tijd met woningnood gelukkig geen probleem. In januari 2026 nemen zij hun intrek in de tiny houses.’ 

FINANCIERING 

Stadsherstel Breda bestaat 30 jaar en heeft in die tijd 15 projecten onder handen genomen. Van begin af aan werkt het bedrijf voor financiering samen met het Nationaal Restauratiefonds. ‘Voor de aanschaf van de drie armenhuisjes hebben we eigen geld gebruikt. We werken met particuliere obligatiehouders en die hebben het project dus mede gefinancierd. Voor de restauratie en verduurzaming hebben we bij het Restauratiefonds een laagrentende Cultuurfonds-hypotheek gekregen en voor de herbestemmingskosten een Monumentenhypotheek.’
Een financiële tegenvaller voor Stadsherstel was dat de bouwkundige staat van de huisjes nog slechter bleek dan ze vooraf hadden ingeschat. ‘De draagbalken hebben we voor zestig procent moeten verstevigen en vervangen. Een onverwachte extra kostenpost, die we met eigen middelen hebben opgevangen.’

DUURZAAMHEID

Voor de bewoners, die er per januari 2026 hun intrek nemen, zijn de huisjes voordelig. Niet alleen vanwege het tarief onder de huurgrens, maar ook vanwege het lage energieverbruik. ‘De woningen zijn energieneutraal gemaakt, met als resultaat energielabel A+. Iedere woning heeft zijn eigen warmtepomp en is volledig elektrisch’, vertelt Tebbe. ‘Zonnepanelen zouden de duurzame tiny houses helemaal hebben afgemaakt, maar vanwege de afschaffing van de salderingsregeling hebben we die niet geïnstalleerd.’ 
De vloer, de muren en het dak zijn geïsoleerd. ‘Eerst hebben we de huisjes helemaal ‘afgepeld’, legt Tebbe uit. ‘Vervolgens hebben we ze weer helemaal opgebouwd. Er is dakisolatie over het bestaande dak gelegd en de originele pannen zijn daar weer op gelegd. De planken van het dakbeschot konden we – net als de pannen – grotendeels hergebruiken. De huisjes zijn klaar voor de toekomst.’

CONTACT EN LINKS

www.stadsherstelbreda.nl
Molenstraat 21 – 25 Breda

Vind de juiste specialist voor uw monument in de SpecialistenWijzer op Monumenten.nl, met expertise in onderhoud, restauratie en verduurzaming. Voor elke klus een geschikte specialist met kennis van en hart voor monumenten.