Spoorhuis Mijdrecht ‘Een oud gebouw is zóveel leuker dan slopen en nieuwbouwen’

‘Iets dat heel oud is, nieuw elan geven.’ Daarvan gaat het hart van vastgoedondernemer Roland Joustra sneller kloppen. Helemaal als hij ‘iets hééft met het gebouw in kwestie’. En dat is het geval met het spoorweggebouw in zijn geboorteplaats Mijdrecht. In zijn kinderjaren, toen het gebouw geen dienst meer deed als station, klauterde hij er stiekem over het terrein. Tientallen jaren later kocht hij het en maakte hij er de huiskamer van de wijk van, compleet met restaurant en hotelkamers. 

‘Van dit gebouw bestaat er maar één’, zegt de vastgoedondernemer gepassioneerd over het voormalige station. Het witte gebouw is inderdaad uniek. Het is één van vijf overgebleven hoge, asymmetrische stationsgebouwen in ons land, met ieder hun eigen details. Het spoorweggebouw in Mijdrecht staat dan ook met recht op de gemeentelijke monumentenlijst. ‘Ik zag de potentie om er weer iets van te maken. Het was in slechte staat, maar het is wel een bijzonder gebouw’, zegt Joustra.

Het meer dan een eeuw oude monument heeft door de jaren heen flink wat meegemaakt. Van 1915 tot 1950 was het station onderdeel van de Haarlemmermeerlijn. Tot 1986 zat sloperij Koek op de locatie en was het ook een woonhuis. Daarna raakte het terrein in verval. 
Gemeente De Ronde Venen, waartoe Mijdrecht behoort, riep in 2014 ondernemers op een plan te bedenken voor de combinatie van nieuwbouwwijk en horeca, bij en in het station. Joustra zag zijn kans om met het spoorhuis aan de slag te gaan. ‘Ik vond in Bouwfonds een partner. Zij de nieuwbouw, ik het station. Samen wonnen we de tender’, vertelt hij. In de herbestemming tot brasserie kwamen meerdere aspecten aan bod: restauratie, herbestemming, verduurzaming en een gloednieuwe aanbouw. 

SUCCESFACTOREN EN AANDACHTSPUNTEN

Polderen voor de aanbouw
Om er een rendabele horecagelegenheid van te maken, had het spoorweggebouw niet alleen restauratie en verduurzaming nodig, maar ook meer oppervlakte. Want: hoe meer ruimte, hoe meer gasten, hoe meer omzet. Joustra bedacht de oplossing: een aanbouw. Daarover mocht hij echter niet in zijn eentje beslissen. 

‘Op het moment dat je een prominent gebouw onder handen neemt, vindt iedereen er wat van. Het staat op mijn naam, maar het is ‘van iedereen’. 

De welstandscommissie van de gemeente heeft zich er ook in verdiept. In het bestemmingsplan stond dat ik 200 vierkante meter mocht aanbouwen. Ik zag al helemaal voor me hoe de aanbouw het monument zou ‘omarmen’. Maar daar was de commissie het niet mee eens. Het mocht eraan vast, maar alleen ernáást. Dat betekende ook dat de 200 vierkante meter niet haalbaar was, vanwege de grenzen van het perceel. Desondanks paste ik mijn schets aan. Met de horecaexploitant puzzelde ik op de indeling van de ruimte, om toch genoeg zitplaatsen te hebben. Het resultaat van heel veel ‘polderen’ is dat er nu iets heel moois staat.’

Weten wat je wél en níet kunt

Joustra is een aanpakker pur sang, maar weet ook heel goed wat hij níet moet doen, zo zegt hij zelf. ‘De horeca bijvoorbeeld. Dat is een vak. Ik wil een scheiding houden tussen vastgoed en horeca. Zoals die jongens (Dennis Droog en Bas Custers van Tafel 4 Horeca groep, red.) het uitbaten en hoe zij de organisatie hebben staan… Dat is een vak! Dat vakmanschap zien en proeven de mensen die hier komen eten ook.’ 

Ook op andere gebieden laat Joustra zich graag verrassen door de passie en kennis van adviseurs en vakmensen. ‘Ik kan niet álles, maar heb wel een goede neus voor goede adviseurs. Ik laat me adviseren en daarna kijk ik zelf waar ik mijn geld aan uitgeef. Want als je alles doet wat een adviseur aanraadt, dan vlieg je uit de bocht met je budget. Ik vraag ‘wat zou ideaal zijn’ en dan haal ik daar de kaasschaaf over. Ik was zelf de voorzitter van het bouwteam, zorgde voor de notulen van iedere bouwvergadering en hield zo alles zelf in de hand. Na acht maanden was de herbestemming klaar.’

Puzzelen met de elektrische warmtepomp

Een elektrische warmtepomp maakt van het meer dan een eeuw oude monument een gebouw van nú. Het inbouwen van de installatie was echter een uitdaging. ‘Een ware puzzel’, blikt Joustra terug. ‘De luchtbehandelingskast heeft een aanvoer en een afvoer en die mogen maar tot op zekere hoogte ‘knikken’ dus die kun je niet zomaar onder de kap proppen. Uiteindelijk hebben we om ruimte te winnen een van de onderdelen van de installatie vervangen door een kleiner onderdeel. De installateur en de fabrikant hebben het samen tot een succes gemaakt.’

FINANCIERING

‘In het staartje van de coronaperiode zocht ik een financier. Het was een tijd waarin banken horecabedrijven als zeer risicovol zagen; ik kreeg geen voet aan de grond. Het Restauratiefonds bleek de oplossing. Zij hebben óók een paar gesprekken nodig gehad om te weten dat hun geld goed besteed zou worden, maar het in leven houden van het monument staat voor hen op één’, vertelt Joustra. Bij het fonds sloot de vastgoedondernemer een Cultuurfondshypotheek en een Monumentenhypotheek af.

‘De horecaexploitant, Tafel 4, heeft ook geïnvesteerd. Zij droegen bij in de kosten voor de installaties. De wijze van opleveren was daardoor noch ‘turn key’, noch casco. Dat vereist vertrouwen in elkaar’, benadrukt Joustra. Het Nationaal Restauratiefonds verstrekte tussentijds een overbruggingsfinanciering, voor geld dat de eigenaar later zelf inbrengt. ‘Zo maakten we het samen mogelijk’, zegt Joustra.

DUURZAAMHEID

Hoewel monumenten zijn vrijgesteld van een energielabel, heeft Joustra er toch alles aan gedaan om het spoorweggebouw energiezuinig te maken. Daarbij ging hij veel verder dan alleen de elektrische warmtepomp waarover hij hierboven al vertelde. ‘Je kunt een duurzame installatie in je gebouw zetten, de schil moet ook duurzaam zijn’, benadrukt de vastgoedondernemer. ‘Anders lekt er warmte of ontstaat er condens. Dus alles is geïsoleerd. Van dak tot gevels. En het gebouw is - met uitzondering van de keuken - van het gas af.’

De schuiframen die het oude station zo typeren, waren een uitdaging qua isolatie. ‘In dat kozijn met enkelglas en stopverf konden we niet zomaar tripple glas van drie centimeter dik plaatsen. Via een schilder uit het dorp vonden we een leverancier van dun glas, met de isolatiewaarde van tripple glas.’

Een onverwachte kostenpost was de isolatie van de vloer. ‘Er zat een houten vloer in en het advies was om over te gaan op beton. Die ingreep kostte 500.000 euro. Een bedrag waar ik een tijdje tegen aan heb zitten hikken, moet ik eerlijk zeggen’, vertelt Joustra openhartig. ‘Maar als ik andere ondernemers mag adviseren: neem de tijd om even aan het getal te wennen en doe het dan toch. De vloer heeft een enorm aandeel in de isolatie.’

De drijfveer van Joustra is niet alleen bijdragen aan een beter milieu. ‘Alles gaat om geld. Ook bij een monument. Je kunt zeggen ‘het gaat om het behoud van een bijzonder gebouw’, maar de eigenaar en de uitbater moeten het bonnetje oppakken en betalen. Om een monument te kunnen behouden, is er een financieel gezonde exploitatie nodig en energielasten hebben daarin een grote rol.’ 
Duurzaamheid: er is steeds meer mogelijk voor monumenten, lees ons whitepaper voor meer informatie.

IMPACT

Nu bouwfysisch alles duurzaam is, kijkt Joustra alweer naar de volgende manier om een positieve impact op de omgeving te hebben: ‘Zodra iedereen goed is ingewerkt in het restaurant, is op de werkvloer ook ruimte voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Als ondernemers verdienen we geld in deze gemeenschap. Dan doen we ook graag iets terug.’

Ondertussen zijn inwoners van Mijdrecht alvast gelukkig met de metamorfose van het vroegere station. ‘Eerder reed ik hierlangs en zag ik een vervallen gebouw. Inwoners van Mijdrecht stoorden zich eraan dat het verloederde. Nu rij ik erlangs en zie ik mensen hun fiets of auto parkeren om een hapje en drankje te gaan doen. Ik hoor mensen zeggen ‘och wat is het mooi geworden’. De horecaexploitant krijgt klappen op zijn schouder; mensen zijn blij met zo’n mooi restaurant in hun gemeente. We horen geregeld verhalen van mensen die vroeger nog op het station op de trein zijn gestapt of die bij het sloopbedrijf hebben gewerkt dat er gevestigd is geweest. Die verhalen, die herinneringen aan vroeger – dat maakt werken met een oud gebouw zóveel leuker dan iets slopen en nieuwbouwen.’ 

CONTACT EN LINKS

Spoorhuis Mijdrecht, Aan Het Spoor 1, 3641 SZ Mijdrecht, 0297 745 367