Oldschool in Winterswijk: hotel en appartementen in een oude school

Jeroen Schreurs zag het meteen voor zich in 2012: appartementen voor jongeren moesten er komen in zijn oude middelbare school. Toch duurde het nog wel even voor de jongeren er daadwerkelijk konden wonen. En inmiddels zijn ook de eerste hotelgasten gearriveerd en weer innig tevreden vertrokken.

Naast vermaak en werk ook wonen

De Rijks Hoogere Burgerschool uit 1870 is een gemeentelijk monument. In 2012 verloor het beeldbepalende pand haar oude functie. Jeroen Schreurs, die er ook zijn middelbareschooltijd doorbracht, zag het bord dat de gemeente bij het pand plaatste. Jeroen: ‘De gemeente daagde eenieder uit om met plannen te komen voor een nieuwe invulling voor het pand. Ik was al op allerlei fronten actief: in de entertainmentsector, maar ook met het creëren van werkplekken voor onder andere startups. Vermaak en werk zijn belangrijk! Maar wil je jongeren hier houden, dan moeten er ook woningen komen voor mensen tussen de 18 en 35 jaar. Die woonbestemming voor de oude school had ik in gedachten. Dat heb ik toen ook meteen gemeld bij de gemeente.’

Lees ons whitepaper 'Concepting: smeed een eenheid met je verhaal' en ontvang gratis tips en tricks. Hoe geeft u op de lange termijn een duurzame en succesvolle invulling aan de herbestemming van uw monumentaal pand. 

‘Wil je jongeren hier houden, dan moeten er ook woningen komen.’

Nieuwe werkgelegenheid, grotere vraag naar woningen

Ik heb destijds zelf besloten in Winterswijk te blijven, terwijl veel van mijn vrienden naar de stad vertrokken. Ik zag die braindrain en voorzag voor de toekomst de nodige problemen. Ik ben al jaren op allerlei fronten actief, onder meer met het creëren van werkplekken voor jonge ondernemers. Maar met die nieuwe activiteiten creëer je niet alleen nieuwe werkgelegenheid, maar ook een grotere vraag naar woningen. Die bui zag ik al vroeg hangen.’

Jeroen omschrijft zichzelf als een plannenmaker. ‘Ik heb al allerlei activiteiten opgezet. Van een beachclub tot een ‘glamping’ in coronatijd, diverse festivals, diverse escaperooms en werkplekken voor starters. Ik richt me met name op de jongere doelgroepen. Ik heb altijd gewerkt vanuit waar ik zelf behoefte aan heb. Werk en vermaak, dat doe ik al jaren en daar heb ik nu dus ook wonen en een hotel aan toegevoegd. De hotellerie, dat interesseert mij. Als gebruiker en nu ook als aanbieder. Hoewel mijn zus de uitbater van het hotel is hoor.’

 ‘Ik richt me met name op de jongere doelgroepen.’

Appartementen en hotel

Maar vervolgens brak er economisch gezien een niet zo beste tijd aan. ‘De gerenommeerde ontwikkelaars durfden er in die tijd niet aan te beginnen. Ik ben toen op zoek gegaan naar mogelijke partners die het samen met mij durfden op te pakken. Ik kwam in contact met Arthur en Hans van Santen. Zij ontwikkelden al het een en ander in Nederland en kwamen op mijn pad bij een gezamenlijk project in Doetinchem. Ik heb ze meegenomen naar Winterswijk en ze uitgenodigd dit samen met mij op te pakken. En dat wilden ze! Gelukkig maar, want ik ben wel ondernemer, maar geen projectontwikkelaar.’

Ze maakten samen plannen om in het schoolgebouw dertig appartementen te bouwen. Jeroen: ‘Op verzoek van de wethouder die een tweede functie wenste voor het gebouw hebben we een andere bestemming gekozen: een boetiek hotel waar we voor een gemiddelde prijs een bovengemiddeld aanbod bieden. Daarvoor was in Winterswijk nog maar weinig aanbod.’

Wat Jeroen betreft mag het aantal initiatieven op het gebied van wonen voor jongeren nog wel groeien. ‘We hebben hier veel technische en maakindustrie zitten, daar zit werkgelegenheid. Maar als je jongeren wilt trekken, heb je ook woningen nodig. Dat is nu echt belangrijk! En als je daar erfgoed voor benut, dan heeft zo’n initiatief meteen iets extra’s. Hier is een mooie community ontstaan, daar heeft het concept van de school zeker aan meegeholpen.’

Gemeenschappelijke ruimte voor bewoners en hotelgasten

Een letterlijk grote uitdaging was het atrium van het schoolgebouw. ‘Deze ruimte is gigantisch. Daar moesten we lang over nadenken. Uiteindelijk hebben we er een enorme koi-vijver in aangelegd. Het effect daarvan is dat de ruimte daarmee gebroken wordt en de fonteinen zorgen voor een fijne sfeer. Het atrium is een gemeenschappelijke ruimte voor de hotelgasten en de bewoners van de appartementen, net als het terras. De kamers van de hotelgasten zitten op de begane grond en de ontbijtzaal zit in de voormalige gymzaal. De gasten mogen zich door het hele complex bewegen.’

Verduurzaming

Wat verduurzaming betreft was de ambitie hoog. ‘We zijn er diep ingedoken,’ vertelt Jeroen. ‘We wilden van het gas af en een zo duurzaam mogelijk verwarmingsconcept. Daarop vooruitlopend hebben we gekozen voor ‘overgedimensioneerde’ isolatie. Op sommige plekken hebben we zowel van binnen als van buitenaf geïsoleerd. Dat was op een niet zo fraaie en niet-monumentale muur. In Duitsland is het een heel gangbare manier van werken, maar hier in Nederland gebeurt dat bijna nooit. We hebben verder overal HR++ glas ingezet, behalve bij de monumentale voorgevel. Daar zit nog monumentenglas, waar we achterzetglazen hebben laten plaatsen.’

Door deze ingrepen was de verwarmingsbehoefte zo ver mogelijk omlaag gebracht. Toen kwam het zoeken naar een verwarmingssysteem. ‘Uiteindelijk kwamen we uit op infrarood carbonvloerverwarming. Die keuze heeft ons een nominatie opgeleverd voor de Nationale Monumentenprijs 2022. Daar zijn we natuurlijk heel trots op.’

Ook circulariteit was een thema bij de herbestemming. ‘Wij hebben alles wat we konden hergebruiken ook echt hergebruikt. Zo was er veel hout uit de wanden, die we elders in het gebouw konden gebruiken.’ Meer lezen over duurzaamheid? Lees ons kennisdossier duurzaamheid.

 ‘We kwamen uit op infrarood carbonvloerverwarming.’

Aandachtspunten

• Zorg dat je financiële klappen op kunt vangen.

Het was een geweldige uitdaging om binnen de begroting te blijven. ‘Dat was voor mij een flinke leerschool, moet ik zeggen. En dan waren we nog net op tijd, want de prijsontwikkeling van bouwmaterialen is nu nog grilliger. Dat maakt die uitdaging nog groter.’

• Zet door, ook als er tegenvallers zijn. ‘Het pakt altijd anders uit dan je hoopt, je moet ondanks tegenvallers, toch ergens de moed vandaan halen om door te gaan.’
• Het woningcontingent in Winterswijk zat op slot, dat hielp niet mee bij de planvorming. ‘En de wethouder zag aanvankelijk niets in een exclusief voor jongeren bestemd gebouw.  Er was angst voor overlast, maar in de praktijk lijkt het tegendeel bewezen gezien het feit dat de 40 bewoners van de 30 appartementen en hotelgasten in goede harmonie samengaan.’

Succesfactoren

• Zoek partners met kennis waar je zelf niet over beschikt. ‘Ik had weinig kennis van de vastgoedwereld, dat brachten Arthur en Hans van Santen samen in. Zonder hen was het me niet gelukt allemaal.’
• Doe geen concessies ten aanzien van de kwaliteit. ‘Dit gebouw zorgt precies voor het WOW effect dat we beoogden. Onze hotelgasten zijn steevast verrast, wanneer ze hier binnenkomen. Winterswijk is natuurlijk maar een kleine plaats. Maar dit gebouw is juist groots op een goede manier.  Iedereen vergaapt zich hier aan wat wij hebben neergezet. Dat is precies wat wij bedoelden.’
• Zorg voor verrassing. ‘Bij ons is de combinatie van hotel en appartementen uniek, dat levert positieve reacties op. Ook ieder appartement is uniek, bewoners mochten bijvoorbeeld zelf hun keuken samenstellen. Dat leidt tot bijzondere interieurs. Een appartement heeft al in Duitse bladen gestaan en is op de Nederlandse TV geweest.’
• Houd de vroegere sfeer vast. ‘De functie van het gebouw is weliswaar veranderd, maar oud-leerlingen herkennen het nog steeds helemaal. We zijn erin geslaagd om een gebouw van deze schaal her te bestemmen, er iets aan toe te voegen en tegelijkertijd de vroegere sfeer vast te houden.’ Meer lezen over succesfactoren bij het herbestemmen van monumenten? Lees ons gratis whitepaper Succesfactoren: geleerde lessen uit de praktijk.

Financiering

Het Nationaal Restauratiefonds heeft ons een laagrentende hypotheek (vanuit het Gelders Monumentenfonds) kunnen verstrekken. Jeroen: ‘De ‘gewone’ banken zagen investeren in een krimpregio, zoals de Achterhoek heet te zijn, niet zo zitten. Het Nationaal Restauratiefonds is voor ons een goede partner, waar we prettig mee samenwerken.’

Gelderse Erfgoedparels en het Gelders Monumentenfonds

Gelderland staat vol waardevolle panden met geschiedenis, die bijdragen aan het unieke karakter van de provincie. Kastelen, kerken, poorten, torens, huizen, landschappen en archeologische sites vertellen het verhaal van wonen, werken en leven in Gelderland. Van eeuwen terug tot op de dag van vandaag. Het behoud van deze monumenten draagt bij aan een aantrekkelijk woon- en werkklimaat. En in de Gelderse erfgoedsector vinden maar liefst 2500 vakmensen een baan. Bovendien dragen goed onderhouden monumenten bij aan de bloei van de vrijetijdseconomie.

Redenen genoeg voor de provincie Gelderland om met 45 miljoen euro het Gelders Monumentenfonds te vullen voor de komende jaren.

Eigenaren die hun Gelders monument willen restaureren, herbestemmen of verduurzamen kunnen een lening aanvragen uit dit fonds. Omdat deze leningen ook weer worden afbetaald, kan dezelfde euro meerdere keren worden ingezet voor het Gelders Erfgoed. Het Restauratiefonds is trots op deze samenwerking die tot mooie, concrete resultaten leidt. Een deel van de herbestemming van Oldschool is gefinancierd met een laagrentende lening uit het Gelders Monumentenfonds. Daarmee is Oldschool een echte Gelderse Erfgoedparel.

Links

Tekst:  Erna Oosterveen 
Hotel: Website hotel
Aannemersbedrijf Leusink
Karbonik
Heegt Installatie
Hiddink Grondwerken