De leder- en schoenindustrie speelt in de geschiedenis van het Brabantse Dongen een belangrijke rol. Tot 2003 was leerlooierij Driesen, een markant gebouw in hartje Dongen, nog in gebruik. De fabriek is opgetrokken uit baksteen met houten vloeren en beschoten kap. Karakteristiek zijn de ventilatieluiken die werden gebruikt om de huiden te drogen. BOEi heeft het gebouw in 2005 aangekocht en herbestemd tot 4 maisonnettes en 4 starterswoningen.
De opgave
De leerlooierij is sinds 2001 een rijksmonument. Voor de leerlooierij staan woningen die ook rijksmonumenten zijn en samen met deze huizen vormt de leerlooierij een karakteristiek en historisch deel van Dongen. Behoud van het gebouw was dan ook een belangrijk uitgangspunt. De kap van de leerlooierij verkeerde in slechte staat en moest aangepakt worden. De constructie was degelijk maar moest wel worden verzwaard om aan de eisen van deze tijd te kunnen voldoen.
Aanpak
De leerlooierij werd pas officieel aangekocht toen BOEi 60% van de woningen had verkocht. Na de aanschaf kon BOEi direct starten met de restauratie. Het gebouw was nog redelijk wind- en waterdicht. De gemeente heeft de asbestsanering op zich genomen. Op het terrein achter de leerlooierij bouwde Bouwfonds 8 grondgebonden woningen. Deze woningen zijn in dezelfde stijl gebouwd als de leerlooierij zelf.
Investering
De leerlooierij is in 2004 aangekocht voor een bedrag van € 132.157. De totale investering bedroeg € 1.390.558 euro. In totaal heeft BOEi € 216.511 euro aan subsidie ontvangen. Voor dit project is geen lening nodig geweest.
Financiering
Voor het project is geen lening afgesloten. De kopers sloten een koop- aanneemovereenkomst. Zij betaalden tijdens de bouwperiode in termijnen de bouwkosten. De gemeente heeft € 350.000 in het plan laten zitten.
Financieel overzicht
Download het financieel overzicht
Exploitatie
De leerlooierij is herbestemd tot 4 starterswoningen en 4 maisonnettes variërend in prijs van € 130.000 tot € 230.000.
Succesfactoren
- Het samenspel met Bouwfonds en de architect is zeer goed verlopen. De architect en BOEi zaten van het begin af aan op één lijn.
- Er is gebruik gemaakt van de fiscale en juridische expertise van Bouwfonds.
- De restauratiemarkt was gunstig, waardoor BOEi het goed heeft kunnen aanbesteden.
- Pas toen BOEi 60% van de woningen had verkocht werd de leerlooierij aangekocht. Hierdoor kon de bouw gefinancierd worden met de opbrengsten en was geen vreemd vermogen nodig.
Valkuilen
- De grond voor de parkeerplaatsen was nog niet aangekocht en moest achteraf alsnog worden aangekocht.
- Tijdens de bouw bleek dat een gedeelte van de grond vervuild was.
- De kap op de leerlooierij was in slechtere staat dan verwacht.
Meer informatie
- Projectbeschrijving op de website van BOEi
- Contactpersoon: Arno Boon, tel. 033 253 9535, e-mail info@boei.nl
