Landgoed Groot Bijstervelt, Oirschot

Na het vertrek van de paters Montfortanen kwam landgoed Groot Bijstervelt in Oirschot leeg te staan. De gemeente kocht het in 2010 en ging op zoek naar een nieuwe bestemming voor het complex. Dat viel nog niet mee en kostte een paar jaar. In die tijd gingen de gebouwen er niet op vooruit. Cor van Beers en Ton van Veen vonden elkaar in hun enthousiasme om van het Landgoed Groot Bijstervelt een plek te maken waar mensen verzorgd oud kunnen worden.

Cor van Beers is ontwikkelaar van maatschappelijk vastgoed met veel ervaring in de zorg en Ton van Veen was destijds CFO bij Jumbo. Beiden hadden ingeschreven op de tender van de gemeente. In dat proces vonden ze elkaar. Ze wilden allebei van Groot Bijstervelt een plek maken om comfortabel oud te worden. Cor pakte de klus op als ontwikkelaar en Ton als investeerder. Ze zijn een waardevolle tandem gebleken: ze slaagden erin van de herbestemming van Groot Bijstervelt een succes te maken.

Herbestemming van Klooster en Kapel

Op het landgoed staan twee monumenten, het Klooster en de Kapel, en een heleboel bijgebouwen. De niet-monumentale bijgebouwen zijn allemaal gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Het rijksmonumentale Klooster is grondig verbouwd.  Er zijn nu 28 zorgwoningen voor mensen met dementie. De Kapel, een gemeentelijk monument uit 1910 met bijzondere muurschilderingen, is gerenoveerd en heeft een multifunctionele bestemming gekregen. De Kapel is te huur voor bijvoorbeeld religieuze bijeenkomsten, bruiloften of een bedrijfsborrel. Er kunnen ook concerten worden georganiseerd. Het complex is als geheel nu eigendom van Groot Bijstervelt BV, waarvan Ton van Veen eigenaar is, Cor van Beers is bestuurder. De BV heeft een contract met Domus Valuas voor het verlenen van de juiste zorg aan wie daar behoefte aan heeft. En Hutten Catering zorgt voor de maaltijden.

Nieuwbouw

De catering van de evenementen in de Kapel wordt verzorgd vanuit de Brasserie. De Brasserie, uitgebaat door Lievergoed Collectie, is voor iedereen toegankelijk: voor bewoners die er met bezoek een kopje koffie willen drinken en ook voor mensen die een wandeling maken op het landgoed. Er zijn nog twee gebouwen aan het landgoed toegevoegd: het Koetshuis en de Residentie. In het Koetshuis zijn 26 appartementen voor mensen met een licht zorgvraag of voor mensen die voor herstelzorg kort verblijven in het Zorghotel in het Koetshuis. In de Residentie zijn 22 reguliere woningen. Hier wonen mensen die geen of een lichte zorgvraag hebben of ze hebben een partner die in het Klooster woont. Zo kunnen echtparen bij elkaar in de buurt blijven. In feite is het wonen op Groot Bijstervelt levensloopbestendig: er kan ingespeeld worden op weinig tot intensieve zorgbehoefte.
 

Tegenvallers en meevallers

Er kwamen nog wel wat hobbels op het pad van de initiatiefnemers. Zo bleek er een bodemverontreiniging te zijn, dat heeft flink wat tijd en geld gekost. Een andere tegenvaller was de stijging van de bouwkosten. Oorspronkelijk waren de bouwkosten geraamd op 10,5 miljoen euro. Maar doordat de aanbesteding plaatsvond, net nadat de crisis in de bouw voorbij was, schoten de bouwkosten omhoog. Dat scheelde nog eens 3 miljoen euro. Die moest nog wel ergens vandaan komen. Van Beers: ‘We hebben goed onderhandeld en gezocht naar mogelijkheden om te optimaliseren. We hebben de business case weer sluitend gemaakt door wat extra kamers te realiseren ten behoeve van herstelzorg. Gelukkig kregen ze in die periode ook een subsidie vanuit het rijk van 2 miljoen euro.

De laatste tegenvaller was het op het allerlaatste moment uitvallen van één van de twee zorgpartijen. Onder het motto ‘beter ten halve gekeerd, dan ten hele gedwaald,’ besloten Van Beers en Van Veen afscheid te nemen van een zorgverlener die in zwaar weer verkeerde. Dat was even een puzzel, maar achteraf wel een goede zet. En de meevaller hier was dat Domus Valuas bereid was de weggevallen exploitatie over te nemen.

Succesfactoren en aandachtspunten

Wees transparant over je plannen

Voor de gemeente was het belangrijk om inzicht te hebben in de business-case. Van Beers: ‘Dat gaf hen het vertrouwen dat we de exploitatie konden garanderen voor lange tijd. Voor de specialisten op het gebied van erfgoed en monumenten was het belangrijk om te weten hoe we omgingen met het monumentale aspecten. Om vertrouwen te krijgen hielp het, net als bij de gemeente, ook hier om transparant te zijn over onze ideeën.’

Zorg voor deskundigen aan boord

Het helpt wanneer de juiste vakmensen aan tafel zitten. Van Beers: ‘Wij hadden Hylkema Erfgoed in de arm genomen, die doen niet anders dan monumenten herbestemmen. Dat was bij de bestemmingsplanwijziging en de omgevingsvergunning een groot voordeel.’

Lokale binding helpt

Cor van Beers en Ton van Veen zijn allebei actieve inwoners van Oirschot. Dat heeft geholpen. Cor: ‘Door mijn lokale binding, heb ik veel kunnen doen voor ons project richting de politiek, omwonenden en andere belanghebbenden. En het is ook makkelijker om de omgeving mee te krijgen, wanneer je zelf deel uitmaakt van die omgeving.’

Financiering

De financiering van het hele project is opgedeeld in een aantal stukken, gekoppeld aan het pand waar de financiering voor bestemd is. De basis van de financiering werd gelegd door de inbreng van geld van een aantal ondernemers die de achtergestelde financiering ter beschikking stelden, waaronder de initiatiefnemers zelf. De rest werd gefinancierd met leningen en hypotheken via de Rabobank en het Nationaal Restauratiefonds. Voor de herbestemming van het klooster is een Restauratiefondshypotheek verstrekt, voor de herbestemming van de Kapel kon een Cultuurfondshypotheek worden afgesloten. Voor de verduurzaming is een Duurzame Monumentenplus lening verstrekt.

Duurzaamheid

Voor de plannen voor de verduurzaming van de monumenten en voor de nieuwbouw zijn de initiatiefnemers uitgegaan van de EPC-eisen voor nieuwbouw. De nieuwbouw is uitgekomen op een EPC-waarde van bijna 0 en voor de monumenten zit die waarde op 0,24.

Voor de verwarming en koeling kozen de initiatiefnemers voor WKO, warmte-koude opslag. Deze techniek maakt gebruik van warmte en koude in de bodem en wordt in steeds meer grote gebouwen toegepast. Verder werd maximaal gebruik gemaakt van de mogelijkheid om zonnepanelen te plaatsen op de daken van de nieuwbouw. Overal is dubbel glas geplaatst, dat paste ook prima in de kozijnen van het rijksmonumentale hoofdgebouw. Uiteraard is overal maximaal geïsoleerd, met uitzondering van de Kapel. Daar kon dat niet vanwege de aanwezigheid van muurschilderingen. De verduurzamingsmaatregelen hebben zich bewezen: de energiekosten zijn, vergeleken met andere zorglocaties, aanzienlijk lager.

Contact en links

info@grootbijstervelt.nl
https://grootbijstervelt.nl/

Vind de juiste specialist voor uw monument in de SpecialistenWijzer op Monumenten.nl, met expertise in onderhoud, restauratie en verduurzaming. Voor elke klus een geschikte specialist met kennis van en hart voor monumenten.