





Van een paardenstal naar een bakkerij, dat klinkt niet als een vanzelfsprekende herbestemming. Maar het is een goede stap geweest, want Jorisbrood in Ede draait alweer een aantal jaren met veel succes. Wat zijn de succesfactoren? En hoe pakten ze de verduurzaming aan?
Joris van Voorthuizen is van huis uit econoom. Hij was als lobbyist werkzaam bij grote bedrijven. Voor die banen had hij zijn geboortegrond verlaten. Maar toen hij daar tijdelijk weer even terug was, betekende dat het begin van een bijzondere carrièremove. ‘Mijn voorvaderen waren broodbakkers. Mijn vader koos voor een andere loopbaan, maar hij bakte vroeger voor ons gezin wel altijd zelf het brood. Ik vroeg hem om dat weer eens te doen. En toen was ook bij mij de passie geboren. Ik volgde meerdere broodbakcursussen en ging vervolgens meelopen bij meesterbakker René van der Veer van de Veldkeuken in Bunnik. Daar heb ik het vak geleerd.’ Joris begon in 2015 in een oude garage van zijn schoonfamilie, de familie Van de Voort van de bekende Remekerkaas, een kleine bakkerij. Zo kon hij met lage lasten van start. ‘Na een paar jaar in de garage begon ik te dromen van een open bakkerij met winkel en café met stamtafel. Een vriendin van mijn vrouw had op het kazerneterrein in Ede een werkruimte. Ze zat daar anti-kraak. Zij vertelde dat de gemeente Ede de panden ging verkopen. Zo is het balletje gaan rollen.’
Efficiënte herbestemming: vijf functies combineren in één pand
De gemeente Ede kocht het kazerneterrein in 2006 van Defensie en na 10 jaar anti-kraak wist de gemeente hoe ze dit oude terrein wilde herbestemmen. Ze zochten vervolgens initiatieven, die pasten bij hun plannen voor het geheel. Joris vertelt: ‘Wij zijn gaan kijken en ik zag meteen in een voormalige de paardenstal de mogelijkheden voor een bakkerij, een klein winkeltje, een café en een vergaderlocatie. En dan konden we er ook nog bij wonen! Dat vond ik een belangrijk punt, want ik begin altijd tussen 3 en 4 ’s ochtends met bakken.’
Een zeer efficiënte herbestemming: in één pand vijf functies combineren. ‘De gemeente was in eerste instantie sceptisch, maar gelukkig was ik met Jorisbrood al in een veelbekeken tv-programma geweest. Dat hielp zeker. We kregen met wel vijf of zes afdelingen te maken bij de gemeente. Je kunt zeggen dat het veel tijd heeft gekost, maar die tijd geeft je ook de ruimte om voortschrijdend inzicht te benutten.’
‘Gelukkig was ik met Jorisbrood al in een veelbekeken tv-programma geweest.’
Financiering
Joris had in 2016 zijn eerste plan klaar, eind 2018 werden ze eigenaar van de stal. ‘Een vriend van mij die in de hypotheken zit, waarschuwde me al meteen dat ons plan voor een reguliere bank geen optie was. Toen ben ik online gaan zoeken naar mogelijkheden en zo kwam ik het Restauratiefonds tegen.’ Zo kwam Joris in contact met accountmanager Harry Kers. ‘Hij kwam het pand bekijken en vroeg mij om een businessplan te maken. Daarbij had hij allerlei eisen. Dat was een goede exercitie om onze plannen echt scherp te krijgen.’
De aankoop van een zakelijk monument is een unieke kans. Ontdek onze stapsgewijze gids voor het financieringsproces bij herbestemmen, restaureren en verduurzamen.
Harry Kers, accountmanager bij het Restauratiefonds, vertelt: ‘Joris heeft een achtergrond die maakte dat hij een goed doortimmerd plan kon maken. Hij rekende verschillende scenario’s door. Voor reguliere banken is zo’n ambachtelijke bakkerij, die nog nauwelijks ervaringscijfers kan leveren, een risico. Bovendien liepen hier werk en privégebruik van het pand door elkaar. Maar wij wilden deze herbestemming graag financieren. Inmiddels is duidelijk dat Joris de voorspelde groei meer dan waarmaakt.’ Joris vult aan: ‘We hadden geluk dat in die tijd de aankoop van een monument ook nog gefinancierd kon worden. Ook de aanvraag van een erfgoedsubsidie bij de provincie Gelderland verliep goed. Alles bij elkaar werd het mogelijk om te gaan kopen.’
In december 2018 werden Joris en Anne-Marie eigenaar van een paardenstal op de kazerne. Nu zijn ze de trotse eigenaren van een bakkerij, annex café, winkel en vergaderlocatie met een woning waar ze met hun drie kinderen leven. ‘We gingen in februari 2019 op het terrein wonen, in een chalet met een bouwkeet ernaast. Eind 2019 gingen we open.’
‘Inmiddels is duidelijk dat Joris de voorspelde groei meer dan waarmaakt.’
Verduurzaming en circulariteit
Uiteraard was verduurzaming belangrijk bij de herbestemming. ‘De muren en het dak isoleerden we met houtvezel. Met de gemeente hebben was hierover nog wel discussie. De gemeente wilde dat wij van binnenuit gingen na-isoleren, wij wilden juist van buitenaf, zodat het mooie oude dakbeschot zichtbaar zou blijven. Uiteindelijk hebben we dus van buitenaf houtvezel geplaatst. En daar is iedereen achteraf blij mee.’
Zowel boven als beneden is nu vloerverwarming. ‘Een aardwarmtepomp zorgt voor warm water, in de winter voor verwarming en in de zomer voor verkoeling. We zijn van het gas af, dat betekent dat de ovens ook elektrisch zijn. Vanwege de hoge energiekosten moesten we ook kritisch kijken naar ons bakproces. Wij zetten onze ovens heel slim in, waardoor we ook hier besparen.’ De verwachting is dat eind dit jaar ook de gemeenten Ede zonnepanelen op monumenten toestaat. ’Dat gaan we dan ook meteen doen. De al aanwezige aarde-warmtepomp en zonnepanelen zijn een perfecte duurzame combinatie.’
Ook de ramen werden vervangen. ‘We hebben hier duurzaam monumentenglas, Monusafe Classic, gelaagde ruitjes met folie. Dat past bij het gebouw, maar een bijkomend voordeel is dat uitfrezen van de sponningen niet nodig was. Al het houtwerk buiten is geschilderd met verf op basis van duurzame lijnolie.’
Wie circulaire oplossingen wil bedenken voor monumenten, kan het beste klein beginnen. Lees ons gratis whitepaper Circulaire oplossingen bij het herbestemmen van monumenten.
‘De al aanwezige aarde-warmtepomp en zonnepanelen zijn een perfecte duurzame combinatie.’
Succesfactoren en aandachtspunten
- Bereid je voor op een langdurig proces
‘Als ik van tevoren had geweten hoeveel tijd het zou kosten voor we echt aan de slag konden, dan had ik het wellicht niet gedaan. Een monument herbestemmen is wel even wat anders dan een bestaand pandje kopen. Ik ben een ongeduldige ondernemer.’
- Vertraging betekent ook tijd voor voortschrijdend inzicht
Het duurt soms lang voor er duidelijkheid is van instanties. ‘Je kunt dat zien als vervelend en vertragend, maar het heeft ons wel de kans gegeven om voortschrijdend inzicht maximaal te benutten. We hebben bijvoorbeeld de routing, inrichting en verduurzaming van het pand kunnen verbeteren.’
- Monumentenstatus brengt ook wat
‘De monumentenstatus zorgde voor vertraging. De gemeente Ede zag het kazerneterrein en de monumentale panden als een soort prestigeproject, waarbij alles perfect moest zijn. Ze wilden absoluut geen fouten maken en dat vertraagde de besluitvorming bij de gemeente. Maar de monumentenstatus heeft ons ook veel gebracht. Bijvoorbeeld op het gebied van financiering. Omdat bij ons voorstel privé en zakelijk door elkaar liepen en ons risicoprofiel onduidelijk was voor de banken, kwamen we voor de financiering bij het Restauratiefonds uit. En dat bleek veel voordeliger voor ons! En ik vond de begeleiding ook heel plezierig. Je merkte echt dat ze belangstelling hadden voor ons pand en voor de plannen.’
- Benut de uitstraling van oude panden
‘Een herbestemming is dan misschien duurder dan nieuwbouw. Maar daar staat ook wat tegenover. Dit pand en het gebied erom heen heeft veel meer uitstraling dan nieuwbouw. In de horeca is ambiance zeer belangrijk. Dit pand heeft van binnen en buiten sfeer. We hebben de isolatie van buitenaf aangebracht, daardoor zie je binnen het dakbeschot en de spanten. Ook het plafond op de begane grond is zoals het was toen de paarden hier nog stonden. Nu kijk je aan tegen hout dat er al 120 jaar inzit! We hebben hier ook een mooie poster aan de muur met historische afbeelding. Daarop zie je hoe hier ooit de officierspaarden stonden.’
- Subsidies helpen
‘Doordat ons pand een gemeentelijk monument is, kwamen we in aanmerking voor een subsidie van de provincie Gelderland. Dat heeft enorm geholpen. Ik weet niet of wij het zonder die subsidie hadden gered. Inmiddels zijn we alweer bezig met een volgende subsidieaanvraag, nu voor het onderhoud.’
- Zorg dat je een architect en een aannemer hebt die feeling hebben met monumenten
‘Via een kennis kwamen we in contact met een jonge architect, Jasper Poortvliet, die voor ons de plannen uittekende. En een gecertificeerde aannemer, Kampertbouw uit Wekerom, vonden we via de Stichting Kennis en Kunde. Aangesloten bedrijven beschikken over het vakmanschap dat voor monumenten nodig is.’ Voor de inrichting van de bakkerij vroeg Joris advies van zijn leermeester. ‘Ik nodigde hem uit en liet hem meekijken met zijn ervaring. Een zuurdesembakker heeft een heel eigen proces, daar richt je je werkomgeving op in.’
Impact
De herbestemming van de paardenstal tot woning en bedrijfspand heeft allereerst gezorgd voor behoud van een historisch pand. Na jarenlange leegstand, wordt er nu weer in het pand geleefd en gewerkt. De omzet van Joris is na de start met een factor 5/6 gegroeid. Jorisbrood zorgt voor flink wat aanloop en bedrijvigheid en dat draagt bij aan de leefbaarheid in het hele gebied. Dat maakt het ook aantrekkelijker voor anderen om zich er te vestigen. Heel wat makelaars promoten (nieuwe) huizen op het kazerneterrein aan met de aanwezigheid van een ambachtelijk bakkerij met bakkerscafé. Zo bezien heeft een investering in een monumentaal pand op veel meer terreinen impact, dan je op het eerste gezicht zou denken.
♻️ Verder werkt Jorisbrood zo duurzaam mogelijk, ze zijn van het gas af, besparen op elektriciteit is key.
Links
www.jorisbrood.nl
www.kennisenkunde.info
Financieringsproces voor ondernemers
Gelders Monumentenfonds
Duurzame Monumentenlening
Tekst: Erna Oosterveen
Fotografie: Jelle Dijkstra, Martin de Ruiter en Ted Walker