Genieloods, Uithoorn

Het was de opslagplaats voor munitie en ander verdedigingsmateriaal, de stalling voor een gevechtsboot en een slaapplek voor manschappen; de genieloods in het Noord-Hollandse plaatsje Uithoorn herbergt een hele geschiedenis. De loods ligt tegenover en biedt uitzicht op het Fort aan de Drecht. Waar de loods oorspronkelijk door het leger werd gebruikt, is het nu een riante woning.

De genieloods stamt uit 1888 en maakt onderdeel uit van Fort aan de Drecht. Fort aan de Drecht is op zijn beurt onderdeel van de Stelling van Amsterdam en UNESCO Werelderfgoed. Eind 2019 stond de loods er echter niet zo fraai bij. 130 jaar nadat ‘ie werd neergezet, was ‘ie verwaarloosd, de verf was afgebladderd en in het dak zaten vele lekkages. Maar, onder het spinrag en stof lagen prachtige oude details verscholen. Bouwtechnische details, zoals ouderwetse schuiframen en houten traveeën. Maar ook tekeningen en teksten die de mannen van de genie op de muren en plafonds achterlieten. Variërend van ‘overal afblijven’ tot ‘zelden rust’ en tekeningen van dieren, zoals een vrolijk uit zijn ogen kijkende kat.

De ondernemers van Coup Urban Producers zagen de schoonheid van dit monument. Én de mogelijkheden. In het 32 meter lange gebouw zagen ze de ideale woning voor de expat of ondernemer die wil genieten van de natuur in Uithoorn, maar in een vloek en een zucht in Amsterdam wil zijn.

Ze wisten de loods in 2020 te kopen en gingen direct aan de slag. Een jaar later staat de woning te koop. Met eenvoudige maar doordachte ingrepen is van een donkere schuur een ruime, lichte woning gemaakt.

‘De loods is een houten schuur met een zadeldak. Wil je daar een woonhuis van maken, dan moet je een aantal kwalitatieve toevoegingen doen’, zegt Tilly Maclean, urban producer bij Coup. ‘Allereerst was de schuur volledig van hout. Maar als je alleen hout om je heen ziet, heb je het gevoel dat je in een Finse sauna woont, niet in een huis. Licht was dus nodig om er een fijne woning van te maken. De houten deuren hebben we gerestaureerd en die staan nu standaard opengeslagen tegen de gevel. We hebben nieuwe, glazen deuren toegevoegd. Die hebben dubbel glas, wat zorgt voor een betere isolatie en door het glas valt een heleboel natuurlijk licht naar binnen’, legt ze uit.

‘Aan de zijkant van de loods hebben we een glazen lichtstraat toegevoegd, die vanaf de grond helemaal doorloopt tot in het dak’, gaat Maclean verder. ‘Hiervoor moesten we natuurlijk toestemming hebben van de monumentencommissie, maar die kregen we al snel, omdat je vanuit de woonkamer nu uitzicht hebt op het fort, wat bijdraagt aan de beleving van de historie.’
In een deel van de loods is de verdieping weggehaald, waardoor je vanuit de woonkamer recht in de nok kijkt, waar het spel van de monumentale houten balken te zien is. ‘Dit is ook het gedeelte waar de lichtstraat zit, dus de woonkamer is hoog, ruim en licht’, zegt Maclean. Leuk detail: vanuit een van de slaapkamers op de verdieping kijk je via een raampje de woonkamer in.

Succesfactoren en aandachtspunten

Kangaroewoning
'De loods is zo groot - zelfs na het schrappen van een deel van de verdieping telt het gebruiksoppervlak nog 286 vierkante meter - dat we er eigenlijk twee woningen van wilden maken. Daarover zijn we met de gemeente in gesprek gegaan, maar het bestemmingsplan liet maar één woning toe. We hebben toen een architect geselecteerd die ervaring heeft met erfgoed en hem gevraagd hoe we de loods zo kunnen indelen dat je er toch meerdere kanten mee op kunt. Denk bijvoorbeeld aan inpandig een mantelzorgwoning of gastenverblijf of een deel inrichten als atelier of praktijkruimte. Dat is gelukt’, zegt Maclean. ‘Behalve alle voorzieningen en ruimtes die een ‘normale’ woning heeft, heeft de loods nu ook nog een multifunctionele ruimte met aangrenzend een extra badkamer en slaapkamer. Vanuit de multifunctionele ruimte loopt een trap naar een vergelijkbare ruimte erboven. Aan de andere kant van de woning is ook een trap en die leidt naar slaapkamers en de andere badkamer. Deze opzet is ook ideaal voor een gezin met een oudere zoon of dochter die ‘in huis op zichzelf’ wil wonen.’

Aannemer met passie
‘De aannemer heeft net zo veel passie voor erfgoed als dat wij dat zelf hebben, bij Coup. Een mooi voorbeeld is de meterkast. In de loods zat geen meterkast, maar die moest er natuurlijk wel komen. Dat kun je recht toe recht aan doen, maar de aannemer kwam met een oude antieke kast. Je zou ‘m zo opentrekken om een bord of kop en schotel uit te pakken, maar daar zitten nu dus de meters verstopt. De timmermannen hebben sowieso prachtig werk geleverd. In een loods van 1888 is niks recht; alles moest op maat gemaakt worden. Kozijnen bijvoorbeeld, werden recht aangeleverd, maar die moesten vervolgens bijgeschaafd worden om ze in de scheve raamopeningen te plaatsen’, zegt Maclean.

Omgevingsvergunning
‘Waar we ook veel geluk mee hebben gehad, is de omgevingsvergunning die we van de gemeente kregen en de medewerking van de provincie Noord-Holland’, vertelt ze verder. ‘Toen er een woonwijk naast de loods werd gebouwd, is het dakoverstek weggehaald. Men vond het een risico, omdat groot verkeer er tegenaan kon rijden. Door het ontbreken van het dakoverstek is het hout aan die kant van het pand verrot. Logisch, want zo’n overstek is er om een gebouw te beschermen. Wij wilden het dus graag terugplaatsen. De vraag is dan of dat restaureren is. Het onderdeel is immers al jaren weg. Wij hebben toen contact gehad met de provincie en we mochten het als restauratie rekenen. Het beschermt immers het monument.’

Van verhuur naar verkoop
‘Aan het begin van het avontuur was ons doel om de woning te verhuren en daar inkomsten uit te genereren’, zegt Maclean. ‘Gezien de ligging in het westen van het land, vlakbij Amsterdam, dachten we aan expats. Maar door de coronacrisis droogde die markt op. Toen zijn we geswitcht naar verkoop. Het leek eerst even een tegenvaller, want we hadden de insteek een erfgoedportefeuille op te bouwen. Aan de andere kant, dankzij dit traject weten we dat we meer erfgoed willen herbestemmen én de verkoop van de loods geeft ons de financiële ruimte om een nieuw project te doen.’

Voor het Nationaal Restauratiefonds was dit ook een onverwachte wending in het scenario rondom de Genieloods. ‘Wij doen meestal langlopende beleggingsfinancieringen, maar dit werd dus ineens een ontwikkelfinanciering’, zegt accountmanager Bernard Brons. ‘In ontwikkelen en direct verkopen zit meer risico, want de verkoopopbrengst moet dan in één keer de financiering kunnen aflossen. Maar ons doel is monumenten springlevend houden. En als dat niet linksom gaat, dan rechtsom. Wij bewegen mee. Natuurlijk is een dertigjarige financiering ons voorkeursscenario, maar als het verhaal onverwacht een andere wending neemt, willen wij als financier wendbaar zijn.’

Financiering

‘Dat we de financiering bij het Nationaal Restauratiefonds wilden regelen, wisten we al direct bij aanvang van dit project’, blikt Maclean terug. ‘We hadden namelijk al contact met het Restauratiefonds, want als gedelegeerd ontwikkelaar werken we ook met het fonds samen. Zij zijn er om erfgoed in stand te houden. Dus we zitten helemaal op één lijn. We zijn niet eens met een andere bank gaan praten.’
De herbestemming en restauratie vroegen om een investering die bijna twee maal zo hoog was als de aankoop van het gebouw. ‘En daarnaast hebben we er vanuit Coup nog veel uren in gestoken, in de vorm van kennis en kunde’, zegt Maclean.

Voor de restauratie, herbestemming en verduurzaming kreeg Coup de Noord-Hollandse Monumenten-hypotheek, een laagrentende lening vanuit de provincie, die door het Restauratiefonds wordt beheerd. Daarnaast maakt Coup gebruik van de Monumenten Hypotheek van het Restauratiefonds. Maclean: ‘Die heeft een lagere rente dan leningen bij een reguliere bank en dat is voor een groot project als dit natuurlijk heel prettig.’

Duurzaamheid
‘Eén van de voorwaarden voor een lening via het Restauratiefonds, was dat we een energiescan deden. Wij zijn daar, achteraf gezien, te vroeg mee begonnen. We hadden het ontwerp nog niet concreet genoeg. Daardoor moesten we later nog eens met de installateur om tafel, om te kijken wat haalbaar was. Daar is toen wel een goed plan uit gerold’, zegt Maclean.

‘Het liefst wilden we een woning zonder gas’, zegt Maclean. ‘Dat is niet gelukt, want de houten wanden houden – ondanks de extra plaatisolatie – niet alle warmte binnen. De installateur kon niet garanderen dat het in de woning met bijvoorbeeld een warmtepomp warm genoeg bleef. De oplossing vonden we in zonnepanelen. Vrijwel alles in de woning draait nu op elektriciteit, gevoed door de panelen. Ook de verwarming. We hebben een ketel met gas achter de hand. Verder hebben we voor alle ramen en deuren dubbel glas gebruikt en is er een ventilatiesysteem dat warmte door het gebouw laat rouleren.’
Pronkstuk van de verduurzaming is de vloerverwarming onder de authentieke klinkervloer die door de hele woning gehandhaafd is. ‘Die klinkers geven het pand karakter’, zegt Maclean. ‘We hebben ze er allemaal uit gehaald om de vloerverwarming te kunnen leggen. Het idee was om ze door te zagen, zodat er een dunnere laag klinkers kwam te liggen, die de warmte sneller door zou geven aan de ruimte. Dat hebben we niet gedaan, want dat doorzagen bleek te arbeidsintensief en dus te kostbaar. De stenen zijn een dieptereiniging ondergaan en daarna teruggeplaatst. Het werkt gelukkig gewoon goed, al duurt het bij het inschakelen van de vloerverwarming iets langer voordat de warmte door de hele steen is getrokken.’

Contact en links

https://coup-group.com/2019/11/08/restauratie-genieloods/

Tekst: Mirjam van Huet, MCM tekst
Fotograaf: Stefan Ammerlaan