Eemlandia-melkfabriek

De oorsprong van de vroegere fabriek ligt in 1918, toen melkleveranciers uit onvrede over de winstverdeling een eigen coöperatie besloten te starten. Rond de fabriek graasden de koeien en van hun melk werden binnen de fabrieksmuren boter en poedermelk gemaakt. Als gevolg van een fusiegolf in de zuivelsector sloot de fabriek in 1963 en kreeg het een nieuwe functie als bedrijfsverzamelgebouw. De laatste decennia stond het leeg.

‘De aftakeling van het monument was een verlies voor het dorp’, zegt Jeroen. ‘Als ik erlangs reed, jeukten mijn vingers. Het stond er verwaarloosd bij, maar als ik door mijn oogharen heen keek, zag ik dat het een gaaf gebouw was. Als eigenaar van een architectenbureau voelde ik een drang om er wat moois van te maken en het weer een functie te geven.’

Hij bleek niet de enige; in ontwikkelaar Hopman Vastgoedbeheer en Koelewijn Bouw vond hij medestanders. ‘Als drie-eenheid - financier, bouwer en architect – hebben we de herontwikkeling getrokken.’ Bernard Brons, accountmanager van Nationaal Restauratiefonds, prijst die aanpak. ‘Zo’n project is te groot om alleen te doen; je moet zoiets aanpakken als coalitie.’

Het resultaat mag er zijn. In het lagere gedeelte van de fabriek zijn 25 huurappartementen gerealiseerd en rondom de fabriek 15 eengezinswoningen. In het hogere deel van de fabriek huist Bureau Bos Architecten. ‘Het hoge deel is van mijn bedrijf’, legt Jeroen uit. ‘Het lage deel is verkocht aan de woningbouwcorporatie.’

In eerste instantie had Jeroen helemaal niet de ambitie om in de fabriek zijn kantoor te vestigen. ‘Maar je kon er met goed fatsoen geen woningen in maken. Het is een dikke eeuw geleden gebouwd voor het productieproces. Er zitten hoogteverschillen in; het ene deel van de verdieping is 2,5 meter hoog en het andere deel 3,5 meter. Ook zou het een enorme uitdaging zijn geweest om alle ruimtes lucht- en geluiddicht te maken’, legt Jeroen uit. ‘Dus toen keken de financier en de bouwer mij aan. ‘Is het niks voor jou?’ En ja, toen heb ik besloten het te doen.’
Voor de ondernemer was het een flinke investering. ‘Zijn gehuurde kantoor opzeggen en zijn eigen gebouw aanschaffen was een grote sprong’, zegt Brons. ‘Maar die sprong heeft buitengewoon succesvol uitgepakt.’

Succesfactoren en aandachtspunten

Restauratiefonds-compliment

De enorme drive van Jeroen is in juli 2022 beloond met het ‘Restauratiefonds-compliment’, de prijs voor initiatiefrijke mensen, die bijdragen aan het in stand houden van monumenten. Toenmalig Restauratiefonds-directeur Kees-Jan Dosker overhandigde het compliment aan Jeroen en zijn vrouw Wendelijn voor hun daadkrachtige inzet bij de herbestemming en de positieve impact die deze herbestemming op de omgeving heeft. ‘Jeroen en Wendelijn verdienen een compliment, alleen al vanwege het feit dat er een succesvolle herbestemming gerealiseerd is. Maar daarnaast ook vanwege hun doorzettingsvermogen en doelgerichtheid. De oude melkfabriek én dit stukje Bunschoten zijn weer springlevend’, sprak Restauratiefonds-directeur Kees-Jan Dosker.

‘Dat iedereen het zo bijzonder vindt, is voor mij heel gaaf’, zegt Jeroen. ‘Dit project is drie jaar lang het nummer één hoofdstuk in mijn leven geweest. Als ik hier nu rondleidingen geef, want dat krijg je als je werkt in een zelf gerestaureerd Rijksmonument, krijg ik van de bezoekers continu te horen hoe bijzonder ze het vinden. In het begin dacht ik nog, dat zeggen ze uit fatsoen. Maar op gegeven moment drong tot me door: ze ménen het.’

Woningen verkopen

Ook dat zich een koper aan zou dienen voor de 25 studio’s in het lage deel, durfde Jeroen niet van begin af aan te dromen. ‘Dat de corporatie het wilde overnemen, bleek pas na een jaar bouwen. Anders hadden we het aan particulieren moeten verhuren of verkopen. Dat was ons plan B, want ja, als je een project ontwikkelt, moet je een plan B hebben.’

De bewoners kregen op 1 april 2022 de sleutels van de appartementen. ‘Het zijn startersstudio’s van ieder ongeveer 40 vierkante meter. Ze zijn allemaal anders. De een heeft een verdiepingsvloer als slaapruimte en de ander een kelder als extra kamer’, vertelt Jeroen, die samen met zijn collega’s het ontwerp van de appartementen voor zijn rekening nam.

Hoge kosten leiden tot slimme keuzes

Het herbestemmen van zijn eigen deel van de fabriek tot kantoor voor zijn veertig werknemers deed een flink beroep op zijn creativiteit. ‘Het is behoorlijk kostbaar om zo’n oud gebouw, waar decennialang niks mee is gedaan, in te delen en af te werken als modern kantoorgebouw. Ik heb een paar slimme trucs ingezet om de kosten binnen de perken te houden’, vertelt Jeroen. ‘Ik heb de plafonds gezandstraald. Het oude stucwerk is er nu af en de originele ruwe betonnen plafonds zijn weer zichtbaar. En een groot deel van de originele buitenmuur, waar later tegenaan is gebouwd, heb ik op zaterdagen zelf aan de binnenkant schoongemaakt. Ik wilde die binnenmuur namelijk behouden, om bezoekers te kunnen laten zien hoe de fabriek telkens in stapjes is uitgebreid. Bovendien bespaarde ik hiermee flink wat vierkante meters aan stuc- en sauswerk.’

Verborgen kozijnen

Tijdens het verwijderen van stucwerk ontdekte Sloof een karakteristiek detail van de oude fabriek: zestien stalen kozijnen, die intact achter metselwerk vandaan kwamen en die doorkijkjes bieden tussen verschillende ruimtes en verdiepingen. ‘Prachtig. Die bijzondere indeling, de hoogteverschillen en de door de jaren heen aangebrachte extra ruimtes, worden benadrukt door deze kozijntjes. Ik ben heel blij met deze vondst. Al bracht het ook kosten met zich mee. Die zestien kozijnen heb ik namelijk stuk voor stuk laten restaureren. Maar ach, als je iets vindt waar je heel blij mee bent, moet je er ook goed voor zorgen.’

Financiering

De voormalige fabriek is een rijksmonument. Het is een van de weinige stoomzuivelfabrieken die in Nederland nog overeind staan. Zodoende kon Jeroen rekenen op subsidie van het Fonds Erfgoedparels van provincie Utrecht. En op leningen bij Nationaal Restauratiefonds. De ondernemer sloot drie leningen af: de laagrentende Restauratiefondsplus-hypotheek voor de restauratiekosten, de Duurzame Monumenten-Lening voor de duurzaamheidsmaatregelen en de Monumenten-hypotheek voor de herbestemming.

Om het papierwerk op de juiste manier aan te bieden bij de subsidieverstrekker, nam Jeroen Bouwburo Vitruvius in de arm. ‘De adviseur van Vitruvius weet waar een subsidieaanvraag aan moet voldoen. Had ik het zelf geprobeerd te regelen, dan had ik het waarschijnlijk vier keer teruggekregen en aan het eind van het verhaal zou ik mijn subsidie zijn misgelopen.’

Behalve zijn adviseur is Jeroen ook accountmanager Brons van het Restauratiefonds dankbaar. ‘Bij een reguliere bank had ik geen lening gekregen. Voor een huis of een commercieel pand willen ze wel een hypotheek verstrekken, maar een monument, dat past niet in hun straatje. Het Restauratiefonds daarentegen kijkt anders naar dit soort projecten. Zij hebben allereerst als doel het monument te behouden, maar weten het daarnaast ook op waarde te schatten.’
Volgens Jeroen is de fabriek na restauratie en herbestemming ‘tonnen’ in waarde toegenomen. ‘En’, zegt hij, ‘nog een voordeel van zo’n rijksmonument, is dat het zijn waarde vasthoudt. Normaal boek je in dertig jaar een gebouw af. Maar dit monument blijft hier altijd staan. Helemaal nu het verduurzaamd en van het gas af is.’

Duurzaamheid

Het gebouw is verduurzaamd vanuit het principe trias energetica, dat uitgaat van het beperken van energieverbruik, het maximaal benutten van duurzame energiebronnen en het zo efficiënt mogelijk inzetten van fossiele energiebronnen voor de resterende energiebehoefte. ‘Bureau Bos biedt naast architectuur ook energieadvies voor gebouwen. Zodoende is dit project een visitekaartje voor ons bureau’, zegt Jeroen.
De buitenschil is van vloer tot gevels geïsoleerd en alle kozijnen zijn voorzien van hr++glas. De kap is aan de buitenkant geïsoleerd en het platte dak is voorzien van zonnepanelen. Het binnenklimaat wordt geregeld met behulp van een luchtwaterwarmtepomp. De verduurzaming van het monument is voor Jeroen een belangrijk onderdeel van de herbestemming. ‘Met de kennis van nu, wetend wat de energieprijzen momenteel doen, ben ik ontzettend blij dat het monument zo goed is geïsoleerd. Het is klaar voor de toekomst.’

Fotograaf: Joost Enkelaar
Tekst: Mirjam van Huet