Adres

Zaailand 94 8911 BN Leeuwarden Nederland

Monumentstatus
Gemeentelijk monument
Transformatiejaar
2021
Oude functie
Wonen
Nieuwe functie
Horeca
Hotel
Restaurant

Een koetshuis uit 1872, in het centrum van Leeuwarden, is in 5 jaar tijd getransformeerd tot grand café, hotel en brouwerij genaamd In de Brouwerij. Wie er naar binnen loopt, wordt verrast door de stijlvolle combinatie van ‘toen’ en ‘nu’. 150 jaar oude plafondschilderingen en historische accessoires zoals een antieke weegschaal worden afgewisseld met moderne elementen zoals een met glas overdekte binnentuin en een brouwerij vol rvs-ketels.

Het gemeentelijk monument is oorspronkelijk gebouwd voor een advocaat/notaris. Toen die drie jaar later overleed, nam een procureur-generaal zijn intrek. Leuk detail: Koning Willem III was de buurman. ‘Dat zegt wel iets over de mensen die er woonden en de kwaliteit van de woning’, zegt de tegenwoordige eigenaar, Willem Adema. Hijzelf zag er iets anders in dan een woning: ‘Het was toen ik het kocht de enige plek in Leeuwarden waar je nog een nieuwe horecagelegenheid kon beginnen op een drukke locatie.’
Dat het gebouw ‘nog slechter dan casco’ was en dat het zo’n beetje helemaal opnieuw moest worden opgebouwd, nam hij op de koop toe. Adema kocht het van een investeringsmaatschappij, die op zijn beurt blij was dat het werd verkocht, omdat ze in de staat waarin het verkeerde geen huurders vonden.
Datzelfde lot wachtte Adema. Ook zijn
bedoeling was eigenlijk om het te verhuren, maar iedere partij die interesse had, haakte af. Dus besloot hij er zélf een horecagelegenheid te beginnen.

Als rasechte horecaondernemer – Adema was eigenaar van drie vestigingen van Shooters, een populair feestcafé voor jongeren – zag hij door het achterstallig onderhoud heen van begin af aan al de mogelijkheden van het monument.

Succesfactoren en aandachtspunten

Plafond te laag

Helaas verschenen er wat praktische hobbels op de weg die Adema was ingeslagen. ‘In een oud koetshuis kloppen de hoogtes niet met de huidige eisen voor horecagelegenheden. Op de begane grond stonden vroeger de koetsen. Daar is het plafond maar 2,30 meter hoog. Voor rijksmonumenten geldt een uitzondering, maar dit is een gemeentelijk monument. Dan kom je dus in discussie met vergunningenverstrekkers. De ene ambtenaar zegt, ‘dit beoordelen we hetzelfde als een rijksmonument’ en de ander zegt, ‘nee het is wat het is en dit zijn de regels’. Toen de gemeente zag hoe serieus we hier aan het restaureren waren, begon men mee te denken in oplossingen. En dus kwam de horecavergunning er.’

Slopen

‘Het pand was in zo’n slechte staat, dat we vrijwel alles eruit moesten slopen. In de loop der jaren waren er kantoren in gekomen en een beddenzaak. En die hadden allerlei wandjes en plafonds geplaatst. Die moesten eruit. En de brandveiligheidsmaatregelen en elektra moesten juist allemaal nog worden aangebracht. Het grote voordeel van de sloopwerkzaamheden was dat we verrassingen tegenkwamen. Zoals de prachtige plafondschilderingen. En in het hotel, waar we nog aan het nadenken waren over de vloer die we er wilden leggen, kwam een granieten vloer tevoorschijn. Prachtig. Dus het leek een tegenvaller dat we zo veel moesten slopen, maar het leverde ook weer mooie ontdekkingen op. Het gebouw bleek telkens weer nóg mooier te zijn.’

Historische details

Adema wilde de historische details, zoals het plafond, in ere herstellen. ‘Dat vroeg wel veel tijd en geld. Het restaureren van het plafond duurde zeven maanden. De schildering hing aan minuscule puntjes verf naar beneden. Nog even en het zou loslaten en naar beneden dwarrelen. Die kleine puntjes verf zijn met lijm weer vastgeplakt. Het kostte 120.000 euro. Ik ben door menigeen voor gek verklaard. Maar ik ging toch door. Ik woog af, wat voor meerwaarde heeft het? Thuis investeer ik geen 120.000 euro. Maar hier gaat het niet om mijzelf maar om horeca, om beleving. Hoe mooi is het dat mensen nu die oude glorie kunnen zien, terwijl ze in modern comfort zitten?’

Overschrijding budget

Bovendien bleek er een nieuwe fundering nodig. ‘Dat was een tegenslag van 85.000 euro. De financiële druk in dit project was groot. Normaal houden grote investeerders zich met dit soort projecten bezig. Eigenlijk is het te groot voor mij als ondernemer; ik heb het onderschat. Maar ik zat erin dus ik moest door. En natuurlijk wílde ik het ook afmaken. Maar zou ik het nu opnieuw doen, dan zou ik niet alles in één keer hebben aangepakt. Ik zou bijvoorbeeld de brouwerij hebben uitgesteld. Die is helemaal ingericht, maar het geld om ermee aan de gang te gaan ontbreekt. Daar zit dus geld in, wat ik niet kan gebruiken. Ik wil nu eerst van de horeca een gezonde, goedlopende zaak maken.’

Financiering

‘Ik hoopte dat het hele project in zijn totaliteit maximaal 2,5 miljoen euro zou kosten’, antwoordt Adema wanneer hij wordt gevraagd naar het budget. ‘Veiligheidshalve ging ik ervan uit dat het 3 miljoen zou worden.’ Hij pauzeert even. ‘Maar dat werd 4 miljoen euro. Ik was een jaar of 6 geleden begonnen met het kopen van panden, waaronder appartementen. Zie het maar als een pensioenvoorziening. Een deel daarvan heb ik verkocht, om het budgetprobleem van In de Brouwerij op te lossen.’
Grietje Hofstede, accountmanager van het Nationaal Restauratiefonds, dat met leningen bijdroeg aan de realisatie van de herbestemming, prijst de vindingrijkheid van de ondernemer. ‘
Voor de exploitatie van de horecagelegenheid was eigenlijk een rekening-courantkrediet nodig, maar dat wilde de reguliere bank niet verstrekken. Nederland zat middenin de coronacrisis en de horeca was vaker gesloten dan open. Willem bedacht een crowdfundingactie. Dat werd een succes.’
‘Ik heb allerlei mensen uitgenodigd om langs te komen’, vertelt Adema enthousiast. ‘Van vastgoedondernemers tot gasten uit mijn oude kroeg. Al die mensen heb ik rondleidingen gegeven. Als ze wilden, konden ze alvast een voor 750 euro een all inclusive driegangendiner reserveren. Met onbeperkt bier et cetera. Een andere optie was dat ze een lening verstrekten, die uiteraard werd terugbetaald. In ruil daarvoor kregen ze korting op drankjes. Op deze manier heb ik 230.000 euro opgehaald. Het mooie is dat deze mensen binding met In de Brouwerij kregen en dat zorgde weer voor extra toestroom van gasten.’

Daarnaast heeft groothandel Bidfood geïnvesteerd en hebben De Friese Ontwikkelingsmaatschappij (FOM) en het Nationaal Restauratiefonds leningen verstrekt, waaronder een Leeuwarder Restauratiefonds-, een Cultuurfonds-, en een Monumenten-hypotheek.

Duurzaamheid

De onderneming beperkt het energieverbruik middels automatisering tot een minimum. ’De airco hebben we zo geprogrammeerd dat die bij het uitchecken van gasten automatisch terugschakelt naar 19 graden. Zo voorkomen we dat de kamers onnodig worden gekoeld of verwarmd.’

Het was de wens van Adema om van het gas af te gaan, maar dat is niet gelukt. ‘Je bent gebonden aan de mogelijkheden van je omgeving. Met een grand café, een brouwerij en elf hotelkamers heb je flink wat elektriciteit nodig. Dat zou betekenen dat er een groot transformatorhok in de openbare ruimte op het plein moest komen. Dat was geen optie.’ Met goede isolatie en dubbel glas beperkt Adema nu de energievraag van zijn monument. Bovendien kan hij in de toekomst alsnog van het gas af: ‘De gasleidingen zijn ook geschikt voor waterstof. Dus zodra de ontwikkelingen in de energiemarkt zover zijn dat waterstof ook gangbaar is, kan ik overstappen.’
 

Contact en links

Internet: www.bijonsindebrouwerij.nl
Instagram: bijonsindebrouwerij
LinkedIn: bij-ons-in-de-brouwerij
Facebook: indebrouwerijlwd

Tekst: Mirjam van Huet, MCM tekst
Fotograaf: Stefan Kemper

Bouwjaar
1872
Architect (transformatie)
Bas Ruth
Eigenaar
Willem Adema
Betrokken partijen
Ruth BV
Gebruiksoppervlakte
1100m²
Tijdelijk / permanent
Permanent
Aantal eenheden (kamers/appartementen/werkunits)
11
Google map of In de Brouwerij, Leeuwarden