Brouwhuis in Breda

Op loopafstand van het station en dichtbij het historisch centrum van Breda, ligt het monumentale Brouwhuis. Sinds het midden van de 19e eeuw werd er op deze plek bier gebrouwen, tot de laatste biertjes in 2004 de fabriek uit rolden. Nu is dit industriële erfgoed een populaire plek om te wonen, te werken en te ontspannen. 

Brouwerij De Drie Hoefijzers was al een begrip in Breda in de 16e eeuw. De bekende Bredase bieren Oranjeboom en Skol werden hier ooit gebrouwen. In 1927 verrees er nog een nieuw hoofdkantoor. In 2004 kwam een eind aan de bierproductie op deze plek. 

Het Brouwhuis in Breda is een omvangrijk industrieel complex dicht tegen de binnenstad van Breda aan. De wijk eromheen werd door de gemeente grondig aangepakt, maar aan dit enorme beeldbepalende pand durfde lange tijd niemand te beginnen. Totdat Tuur Teuwen en zijn compagnon Roland Rasenberg van TTRR BV het pand in beeld kregen. Ze hadden al twee omvangrijke restauraties in Breda gedaan, waarbij ze zich hadden laten leiden door hun liefde voor oude gebouwen met karakter. Ook voor de herbestemming van het Brouwhuis deinsden ze niet terug. Zo ontdekten ze dat een transitie nog wel weer een ander verhaal is dan alleen een restauratie. Het Brouwhuis vroeg om nog meer uithoudingsvermogen.

Toen de mannen het pand kochten in 2011 had het al lange tijd leeggestaan. Er was al veel moois verdwenen, maar gelukkig kwamen gedurende de restauratie ook nog de nodige authentieke elementen weer tevoorschijn. De eerste huurder van 860m2 hadden ze al binnen drie maanden na aankoop. Dit hadden ze te danken aan hun netwerk in Breda en aan de mooie brochure. Daarin had de architect meegedacht, er was nog niet één bouwtekening af. Maar het beeld viel in de smaak, zoveel was duidelijk. In 2018 was de complete herbestemming een feit.

Financiering 

Het gehele complex is grofweg in drie delen te verdelen: de toren, het Ketelhuis en het ‘middenschip'. De compagnons pakten de herbestemming en restauratie deel voor deel aan. En zo ging het met het rondkrijgen van de financiering ook. De aankoop werd gefinancierd met eigen geld. Voor de restauratie en herbestemming verstrekte het Restauratiefonds een laagrentende lening. De initiatiefnemers pakten de herbestemming van dit brouwerijcomplex per afzonderlijk deel aan. Dat was om meerdere redenen slim. Het project bleef behapbaar en bovendien werd het eerste deel al verhuurd, toen ze aan het derde, meest kapitaalintensieve, deel begonnen. 

Het eerste deel, het Ketelhuis, was bij aanpak al voor meteen verhuurd. Maar toen het derde deel (het middenschip) aangepakt moest worden, was de financiële puzzel moeizaam rond te krijgen, de initiatiefnemers waren er twee jaar mee bezig. Dit deel was het meest kapitaalsintensief. Uiteindelijk lukte het door met een aantal belanghebbende partijen om tafel te gaan zitten. Het uiteindelijke resultaat was een cofinanciering met een bijdrage van drie partijen: de gemeente Breda, de provincie Noord-Brabant en het Nationaal Restauratiefonds. 

Verduurzaming

Overal is dubbel glas aangebracht, de daken zijn geïsoleerd evenals de lichtstraten. Een belangrijke stap in de verduurzaming is het ventilatiesysteem met WTW, dit zorgt in grote delen van het complex voor warmte en koeling. De appartementen zijn voorzien van moderne CV ketels. Zonnepanelen worden (mogelijk) nog geplaatst. 

Succesfactoren en aandachtspunten 

• Doe meteen alles goed
  Alles wat je niet doet, kom je na een paar jaar alsnog tegen, dus doe meteen alles goed.
   
• Wees alert op bouwfysische problemen
  Bij een verandering van de bestemming kom je altijd bouwfysische problemen tegen. Neem hier deskundigen voor in de arm. 
   
• Houd rekening met ieder jaar opnieuw onderhoudskosten
  Wees je ervan bewust dat onderhoudskosten blijven. Ieder jaar opnieuw moet je een ronde doen.
   
• Deel de herbestemming op in fasen, wanneer dat kan
  Bij het Brouwhuis was het eerste deel al in de verhuur, nog voordat aan het tweede en derde deel begonnen werd. Er waren dus al inkomsten. Wanneer de financiering voor het derde deel niet rondgekomen was, dan had dit op langere termijn alsnog gekund op basis van de inkomsten van het eerste en tweede deel.
   
• Zorg dat je een goede sparringpartner hebt bij de gemeente 
  Steek tijd in het opbouwen van een vertrouwensband (en overbodig te zeggen, maar toch: beschaam dat vertrouwen nooit).
   
• Probeer bij een bedrijfsgebouw oud-personeelsleden te vinden
  Tuur Teuwen had veel aan onderhoudsman Gé de Roij , die veertig jaar in dienst was geweest van de Brouwerij. Hij beschikte over veel waardevolle informatie. Dat kwam de kwaliteit van de restauratie ten goede. 
   
• Restaureer met mate, zeker in een industrieel complex
  Industrieel is in en zeker als de sporen van de tijd er nog aan af zijn te zien. Spic en span restaureren kan soms juist ten koste gaan van de verhuurbaarheid. Het deel waar de verschillende verflagen over elkaar nog zichtbaar waren, kreeg van een huurder de voorkeur boven een glimmend afgewerkt deel.
   
• Zoek de balans tussen behoud van monumentale uitstraling en commerciële belangen
  Die balans werd bijvoorbeeld gevonden door het aanbrengen van tussenverdiepingen (entresol). Dat leverde extra vloeroppervlak in hoge ruimtes, terwijl het geen afbreuk doet aan de monumentale status van het gebouw. 

Nostalgie en vakmanschap staan echter nog steeds centraal bij het Brouwhuis. De herbestemming heeft ervoor gezorgd dat het pand leeft en bruist als nooit tevoren. Of u hier werkt, woont of na uw werk met uw collega’s nog even een zelfgetapt biertje drinkt bij Beers & Barrels: u weet u altijd omgeven door een unieke sfeer. Authentiek dankzij originele elementen, dynamisch door de bedrijven die er hun plek hebben gevonden, levendig door bezoekers en bewoners en hip door de combinatie van industrieel erfgoed en moderne details. Gebleken is ook dat een herbestemming van zo’n complex en de vestiging van diverse bedrijven op deze plek ook een aanjager kan zijn voor de ontwikkeling van de nabije omgeving.  

Contact en links

Het brouwhuis
Tekst: Woord-Werk, Erna Oosterveen
Fotografie: Sven Scholten