Hoe zorgt u voor een goede herbestemming van leegstaand erfgoed? Gijs Schuurhuis van COUP deelt graag hun drie-stappenplan.
‘Elk monument verdient een nieuw hoofdstuk.’
Gijs Schuurhuis staat samen met Peter Oussoren aan het roer van COUP. Ze hebben de focus op erfgoed. Gijs vertelt: ‘Onze rol is tweeledig: aan de ene kant houden we ons bezig met advisering. Denk aan het ontwikkelen van visies op erfgoed en het doen van haalbaarheidsonderzoeken naar objecten. We werken onder meer voor waterschappen, Staatsbosbeheer, gemeenten en provincies. Daarnaast zijn we steeds actiever in het concreet (her)ontwikkelen van erfgoed in eigen beheer. Dan komen we op onze tweede rol: als eigenaar van her te bestemmen erfgoed. Iedereen kent natuurlijk BOEi, die ook als eigenaar van erfgoed zorgt voor herbestemming. Onze rol is deels vergelijkbaar, maar bij ons is het van meet af aan het doel om het erfgoed weer door te geven aan de volgende eigenaar. Daar zijn wij vanaf het moment van aankoop op gericht. Wij zoeken altijd actief naar een nieuwe eindgebruiker en/of eigenaar.’
‘Wij zoeken altijd actief naar een nieuwe eindgebruiker.’
Drie stappen bij iedere herbestemming
‘De kern van onze aanpak bij al onze projecten bestaat ruwweg uit drie stappen: we bedenken het concept, we maken een ontwerp en als laatste stap werken we de businesscase uit. Het zijn drie onderdelen die wij in samenhang oppakken. Verduurzaming nemen we daar integraal in mee. Ons ‘driestappenplan’ zetten we in bij ieder project. Jaarlijks werken we op deze manier aan zo’n dertig tot veertig casussen.’
Concept ontwikkelen als eerste stap
‘Ieder monument heeft zijn eigen verhaal. Bij ieder monument is het zaak op zoek te gaan naar de ruimte voor een nieuwe bestemming, die past bij het verhaal. Wij beginnen altijd met het in kaart brengen van de cultuurhistorische waarden en ontwikkelen van daaruit een concept. Wij onderzoeken welke functie past in de context van het pand. Daarna gaan we aan de slag met het ontwerp, vaak al met één of meer eindgebruikers in beeld. Tot slot komen bij het uitwerken van de businesscase de financiën aan bod. Soms zijn financiële concessies nodig, om de kwaliteit van de herbestemming te verbeteren. De financiën zijn altijd een puzzel, al zijn er in mijn ogen voldoende financiële middelen mogelijk, zoals subsidies en laagrentende leningen.’
Bij ieder monument is het zaak op zoek te gaan naar de ruimte voor een nieuwe bestemming, die past bij het verhaal.’
Een echte valkuil bij herbestemmen
‘Wij zien dat vaak gestart wordt met de inzet van creatieven en vaklieden, die dan allerlei leuke, inventieve oplossingen bedenken voor een monument. Dit is echt een valkuil! Al is die verleiding levensgroot bij monumenten, want die barsten van de spannende elementen. Wil je een pand echt weer een nieuwe toekomst geven, dan moet je eerst weten wat je ermee wilt en kunt, voor je energie (en dus geld) stopt in creatieve vondsten. Daarbij is het slim om de eindgebruiker in beeld te hebben wanneer je de plannen uitwerkt.’
‘Die verleiding is levensgroot bij monumenten, want die barsten van de spannende elementen.’
Herontwikkeling rijksmonumenten in combinatie met nieuwbouwwoningen
Een concreet voorbeeld waar COUP aan werkt, is ‘t DOK in Krimpen a/d IJssel, een voormalig rijksmonumentale scheepswerf. De herontwikkeling van twee rijksmonumenten gaat hier hand-in-hand met de realisatie van een aantal nieuwbouwwoningen. ‘Tot medio jaren tachtig werden hier nog boten gebouwd, daarna kwam het complex leeg te staan. Wij besloten het te kopen, op dat moment hadden we voor één van de loodsen (het Zellinghuis) zelfs al een eindgebruiker, een zorggroep die mogelijkheden zag. De herontwikkeling van het Zellinghuis is een omvangrijke opgave, bestaande uit een grote restauratie, een ‘all-electric’ verduurzaming en grondige transformatie. Het project staat op het punt om richting uitvoering te gaan.’
‘Een grote restauratie, een ‘all-electric’ verduurzaming en grondige transformatie.’
Combinatie van activiteiten
Naast de drie stappen is er nog een vierde factor die helpt bij het laten slagen van herbestemmingen. Gijs Schuurhuis stelt: ‘Belangrijk voor een succesvolle herbestemming is de combinatie van sociaal-maatschappelijke en commerciële activiteiten. Dat helpt echt bij het rondkrijgen van de businesscase. Een voorbeeld van zo’n gecombineerde herbestemming is te vinden in Alkmaar, waar we samen met een kerkbestuur werken aan de herontwikkeling van twee kerken en een oud schooltje. Wij kopen al het vastgoed en verhuren één van de kerken weer langjarig terug aan de kerkelijke organisatie. In het schooltje ontwikkelen we een woonvorm voor ouderen en in de grote kerk vinden straks sociaal-maatschappelijke activiteiten plaats. Samen krijgen we het rond gerekend en bieden we een duurzame instandhouding en waardevolle invulling voor de monumenten.’.
‘Combinatie helpt echt bij het rondkrijgen van de businesscase.’
Uitdagingen
De grootste uitdaging bij herbestemmingen is de samenwerking met de lokale overheden, zegt Gijs Schuurhuis. ‘Er ligt een hoge druk op de gemeenten, daardoor zijn de doorlooptijden nogal lang. Voor vergunningen geldt natuurlijk de wettelijke termijn, maar het noodzakelijke vooroverleg kan heel wat tijd in beslag nemen. Voor maatwerk is dat vooroverleg essentieel, maar het maakt het proces ingewikkeld.’ Een andere uitdaging zit vooral bij rijksmonumenten. ‘Hier zijn best veel financiële mogelijkheden, maar tegelijkertijd wordt er ook veel kritischer gekeken naar de ingrepen die de initiatiefnemer wil gaan doen.’
‘Voor maatwerk is vooroverleg essentieel.’
Trends in herbestemmingen
‘Kerkenvisies zijn momenteel erg actueel. Wij hebben aan 46 van die visies bijgedragen. Dat bracht ons op de vraag: hoe kunnen we helpen bij de volgende stap? Dat is de financiering van de plannen. Daarom werken wij nu aan de oprichting van een Fonds Religieus Erfgoed. Verder zien we dat het agrarisch erfgoed steeds meer in de belangstelling komt. De komende jaren verwachten we meer leegstand in dit domein en dat betekent dus ook: meer herbestemmingen.’
‘Agrarisch erfgoed steeds meer in de belangstelling.’
